كيف يقوم سوق العقارات بمحاصرة المحركين المحتملين

كانت آنا وزوجها يعلمان دائمًا أنه سيكون من الصعب بيع المنزل الذي عاشا فيه بسعادة لمدة 17 عامًا وحيث قاما بتربية أطفالهما الثلاثة. ولم يعلموا مدى صعوبة عملية تركها.

“عندما غادر أصغر أطفالنا إلى الجامعة، تحولت أفكارنا إلى: إلى أين بعد ذلك؟” تقول آنا، وهي في منتصف الخمسينيات من عمرها ولم ترغب في ذكر اسمها الحقيقي.

قامت هي وزوجها بطرح منزلهما المكون من ست غرف نوم في ساري للبيع في يناير. “لقد أدركنا أن التوقيت لم يكن مثاليًا، لكننا توقعنا أنه إذا كنا بحاجة إلى خفض سعر البيع لدينا، فسيتعين على الأشخاص الذين كنا نشتري منهم أن يخفضوا أسعارهم أيضًا”.

وبعد ستة أشهر “بطيئة ومؤلمة”، وخفض الأسعار وتغيير وكلاء العقارات، قبل الزوجان مؤقتا “عرضا منخفضا بشكل مخيب للآمال” بنسبة 20 في المائة أقل من الرقم المطلوب المحدث.

تقول آنا: “لسوء الحظ، لم يعاني بائع المنزل الذي أردنا شراءه من تآكل الأسعار الذي واجهناه ولم يكن من المفترض أن يحدث ذلك”. وبعد أن سئموا هذه العملية، أخرجوا المنزل من السوق وقالوا إنهم سيبقون في مكانه في الوقت الحالي.

هذا العام، أبلغ وكلاء العقارات عن زيادة ملحوظة في عدد الأشخاص الذين يحاولون بيع منازل كبيرة للانتقال إلى مكان أصغر – تقول شركة الاستشارات المتحركة realmoving أن 31 في المائة من جميع شركات نقل المنازل حتى الآن في عام 2023 تقوم بتقليص حجمها، وهي أعلى نسبة منذ عام 2015، في حين أن الوكالة العقارية الوطنية تقول سلسلة Jackson-Stops إن الاستفسارات من الشركات الصغيرة أعلى بأكثر من الخمس مما كانت عليه في عام 2019، قبل وباء كوفيد – 19.

ومع ذلك، كما وجدت آنا وزوجها، فإن القيام بهذه الخطوة في الواقع يمثل صراعًا.

في حين تراجعت مبيعات العقارات – تقول إدارة الإيرادات والجمارك البريطانية إن المعاملات انخفضت بنسبة 17 في المائة في أيلول (سبتمبر) الماضي مقارنة بالشهر نفسه من العام السابق – فإن عدد المنازل المعروضة للبيع لكل مكتب وكيل عقاري بلغ أعلى مستوى له منذ خمس سنوات. وتبين أن المنازل الكبيرة هي الأصعب في التحول.

تقول Zoopla إن المنازل التي تحتوي على أربع غرف نوم أو أكثر هي الأكثر بيعًا في سبع من مناطق إنجلترا التسع، وهي أكثر أنواع العقارات التي تعاني من فائض في المعروض – تمثل المنازل المنفصلة التي تحتوي على أربع غرف نوم أو أكثر 18 في المائة من جميع المنازل المعروضة في السوق ولكن فقط 7 في المائة من استفسارات المشترين.

يقول أنتو كلاي، وكيل الشراء في شركة Stacks Property Search: “قد يكون تقليص الحجم في السوق الحالي أمرًا صعبًا نظرًا لتباطؤ الطلب على المنازل العائلية الكبيرة المعرضة للرياح، في حين يتزايد الطلب على العقارات الأصغر حجمًا ذات تكاليف التشغيل المنخفضة”.

هناك أيضًا شهية قليلة للتجديد. “في أغلب الأحيان، تتطلب المنازل التي كانت مملوكة لعائلة لفترة طويلة قدرا كبيرا من العمل لتحديثها – ومع ارتفاع تكاليف العمالة والمواد بنسبة 30 في المائة عما كانت عليه قبل عام، يتجنب المشترون المشاريع الكبرى. يقول جو إكليس، المدير الإداري لوكلاء الشراء Eccord.

ومع ذلك، في معظم الأحيان، تعاني المنازل الأكبر حجما من الضعف لأن أعلى أسعار الفائدة على الرهن العقاري منذ 15 عاما جعلت الأمر أكثر صعوبة بالنسبة لأولئك الذين يحاولون صعود السلم إلى منزل أكبر. “كانت انخفاضات أسعار المنازل متواضعة خلال عام 2023، مقارنة بانخفاض قدره 20 في المائة في القوة الشرائية [if they kept their mortgage repayments the same]يقول ريتشارد دونيل، المدير التنفيذي للأبحاث في Zoopla. “تميل معدلات الرهن العقاري المرتفعة إلى التأثير على كبار الحجم أكثر من معظمهم، حيث يشترون منازل أكبر ويتطلبون قروضًا عقارية أكبر.”

انخفضت الموافقات على الرهن العقاري في سبتمبر/أيلول بأكثر من الثلث مقارنة بالشهر نفسه من العام الماضي، وفقاً لبنك إنجلترا، حيث حتى أولئك الذين يستطيعون تحمل تكاليف الانتقال يختارون عدم القيام بذلك عندما تكون التوقعات غير مؤكدة إلى حد كبير.

يقول أدريان أندرسون، مدير شركة أندرسون هاريس لوساطة الرهن العقاري: “اعتاد المقترضون على الديون الرخيصة ونمط حياة معين، مع وجود الكثير من الدخل المتاح لإنفاقه في العطلات، وتناول الطعام بالخارج، والملابس، والسيارات، والرسوم المدرسية”. “هذه المجموعة ببساطة ليست مستعدة لقبول رهن عقاري أكبر وتقليص أسلوب حياتها للتداول في الوقت الحالي. هناك الكثير من الانتظار لمعرفة ما سيحدث لأسعار الفائدة وأسعار المنازل».

في حين أن العديد من الأشخاص الذين تتراوح أعمارهم بين 50 عامًا فما فوق قد حصلوا على قدر كبير من حقوق الملكية في منازلهم، أو يمتلكونها بشكل مباشر، فإن أعدادًا متزايدة من الأشخاص يضطرون إلى بيع منازلهم في وقت أبكر مما هو مخطط له بسبب ارتفاع فواتير الطاقة والرهن العقاري.

شهدت لويز رولاندز، وكيلة الشراء في شركة ريتشارد وينتر بروبرتي سيرتش، ومقرها ساري، “زيادة هائلة” في عدد الأشخاص الذين قرروا تقليص حجمهم. وتقول: “هناك عدد كبير من أصحاب القروض العقارية ذات الفائدة الثابتة، وبعضهم من أصحاب القروض العقارية ذات الفائدة فقط، الذين يشعرون أو على وشك الشعور بضغط كبير على التدفق النقدي عندما يتعين عليهم إعادة تثبيت سعر الفائدة عند انتهائه”.

تقول وكالة هامبتونز العقارية إن نسبة جميع شركات النقل التي تصغر حجمها والذين يتداولون بانخفاض كبير في القيمة من خلال الانتقال إلى منزل أقل من نصف سعر المنزل الذي يبيعونه، ارتفعت إلى 38 في المائة، من 30 في المائة في عام 2019 و 27 في المائة قبل عامين من ذلك.

في حين أن بعض هذه التحركات سيتم تحفيزها، على سبيل المثال، من خلال إطلاق الأسهم لمساعدة الأطفال على الصعود إلى سلم العقارات، يقول ديفيد فيل، كبير المحللين في هامبتونز، إن الكثيرين من المحتمل أن يقوموا بتقليص حجمهم لتقليل مدفوعات الرهن العقاري إلى مستوى أكثر قابلية للإدارة.

سالي، محاسبة ولديها طفلان، على وشك طرح منزلها في المقاطعات الرئيسية في السوق حتى تتمكن هي وزوجها من شراء مكان ما به غرفة نوم أقل وغرفة استقبال واحدة. تقول سالي، وهي في الأربعينيات من عمرها ولم ترغب في ذكر اسم عائلتها: “نريد سداد الرهن العقاري الذي تبلغ قيمته 120 ألف جنيه إسترليني ولكننا نأمل في البقاء في نفس المنطقة للمدرسة”.

ومع ذلك، فإن السوق تعمل ضد هؤلاء الذين يخفضون حجمهم. يبيع ماثيو، البالغ من العمر 48 عامًا، منزلًا أصغر حجمًا في نفس الجزء من ساري، لكن عملية البيع تراجعت ثلاث مرات في الأشهر التسعة الماضية – وقد طرحه للتو في السوق مرة أخرى بتخفيض قدره 50 ألف جنيه إسترليني.

يقول ماثيو، الذي فضل عدم الكشف عن هويته: “لا يمكننا تحمل التخفيض مرة أخرى لأننا لن نكون قادرين على الشراء”. “أسعار المنازل في منطقتنا لا تنخفض بالسرعة التي خفضناها بها.”

في الواقع، كان العديد من المالكين مترددين في خفض الأسعار – أو إذا خفضوا، فإن التخفيضات ليست كبيرة بما يكفي. على الرغم من تباطؤ السوق، فإن الأسعار المطلوبة عند إدراج العقار لأول مرة ارتفعت بنسبة 2.4 في المائة في العام الماضي ولا تزال أعلى بنسبة 25 في المائة مما كانت عليه في عام 2019، وفقا لبيانات من توينتي سي.

يقول تيم بانيستر، مدير علوم العقارات في شركة رايت موف: “البائعون الذين يكافحون من أجل تعديل توقعاتهم للأسعار لتتناسب مع مستويات النشاط الحالية يجدون أن منازلهم متروكة على الرف”.

هناك قضايا أخرى طويلة الأمد بالنسبة لمن يرغبون في تقليص حجمهم. يعيش ما يقرب من 90 في المائة من الأشخاص الذين تتراوح أعمارهم بين 65 و79 عاما في منازل “غير مأهولة”، وفقا لمعهد أبحاث المركز الدولي لطول العمر – وكثيرا ما يقترح أنه إذا تم تحفيزهم على الانتقال، فإن هذا يمكن أن يساعد في تخفيف أزمة السكن.

مع ذلك، على الرغم من أن الأشخاص الذين تزيد أعمارهم عن 55 عاما يمثلون الآن 75 في المائة من إجمالي حقوق المساكن في المملكة المتحدة، وفقا لبحث أجرته وكالة سافيلز العقارية، فإن كثيرا من الناس يترددون في البيع بسبب التكلفة. يقول روري سكاريسبريك، الشريك في وكالة الشراء Property Vision: “مع كل رسوم النقل، وخاصة رسوم الدمغة، يتعين عليك القيام بتقليص حجم المنزل بشكل كبير وإلا فإن الأموال المتبقية لديك هامشية”.

يعد تقليص الحجم إلى منطقة أرخص أحد الخيارات – على سبيل المثال، ترى وكيلة البحث عن العقارات في بريستول، شارلوت سترانغ، المزيد من الأشخاص القادمين من لندن. وتقول: “أسمع المزيد من المشترين أنهم يريدون خفض رهنهم العقاري بشكل كبير أو إزالته بالكامل الآن”. ومع ذلك، فإن المشكلة الكبيرة في جميع أنحاء البلاد هي الافتقار إلى السكن المناسب، خاصة لأولئك الذين سيقلصون حجمهم في وقت لاحق من حياتهم.

يمكن أن يكون تقليص الحجم أمرًا صعبًا نظرًا لتباطؤ الطلب على المنازل العائلية الكبيرة المعرضة للتيارات الهوائية، في حين يتزايد الطلب على العقارات الأصغر حجمًا ذات تكاليف التشغيل المنخفضة

“يركز المطورون على المنازل العائلية المنفصلة ولكن لدينا شيخوخة سكانية، لذا فإن السكن المناسب في المجتمعات التي يرغب المصغرون في العيش فيها سيكون حافزًا حقيقيًا لتقليص الحجم، في حين أن الفضائح المتعلقة بالملكية المستأجرة وإيجار الأراضي وسلامة المباني قد أبعدت بعض المخفضين عن العمل تقول باولا هيجينز، الرئيسة التنفيذية لمجموعة الاستشارات HomeOwners Alliance: “الانتقال إلى شقق مبنية حديثًا”.

في العديد من المناطق، يتنافس المصغرون على منازل أصغر مع الأزواج والعائلات الشابة. يبيع ريتشارد أوليفر، وهو لواء متقاعد، منزله المكون من خمس غرف نوم على مساحة 1.25 فدان خارج ديفايزيس، ويلتشير، مقابل 1.35 مليون جنيه إسترليني حتى يتمكن من شراء منزل مكون من غرفتين أو ثلاث غرف نوم أو شقة قريبة من عائلته في ضاحية كليفتون في بريستول. .

يقول أوليفر، الذي يعيش الآن في كليفتون: “باعتباري مربي نحل، أرغب في الحصول على حديقة أدير فيها بضع مستعمرات، لكنني أدرك أن الطلب على العقارات في كليفتون كبير لدرجة أنني قد أضطر إلى الانتقال أولاً إلى سكن مستأجر”. أواخر السبعينات من عمره.

أو يقاتل المصغرون بعضهم البعض من أجل المنازل. في ناربيرث، بيمبروكشاير، تتلقى كارول بيت، مؤسسة شركة West Wales Property Finders، عدة استفسارات أسبوعيًا من المشترين في الستينيات والسبعينيات من أعمارهم الراغبين في بيع منازل كبيرة ذات حدائق كبيرة للانتقال إلى أكواخ، والتي يوجد عدد قليل منها وكلها تفعل ذلك تأتي في السوق باهظة الثمن.

في هينلي أون تيمز الغنية، في أوكسفوردشاير، كان لدى جيما سكوت، الشريكة في The Buying Solution، عميلة في الثمانينات تتقاتل مع زملائها الثمانينيين من نادي التنس على أحد العقارات. يقول سكوت: “لقد كان الأمر وحشيًا”.

ومع ذلك، فإن معدلات الرهن العقاري تنجرف نحو الانخفاض، مما يوفر بعض الأمل لأولئك الذين يتطلعون إلى تقليص حجمهم، في حين أن أولئك الذين يتمكنون من القيام بهذه الخطوة غالبًا ما يكونون سعداء بفعل ذلك.

خذ الكاتبة فيث جلاسكو. لقد باعت هي وزوجها للتو منزلهما الذي دام 24 عامًا في هاكني، شرق لندن، للانتقال إلى منزل خارج ويلز، في سومرست، على مسافة قريبة من تلال مينديب.

لقد قاموا بالفعل بتسوية رهنهم العقاري، لكن نوع وحجم المنازل التي كانوا يبحثون عنها في سومرست كانت عادة أرخص بحوالي 400 ألف جنيه إسترليني من المنازل مثل منازلهم في لندن، مما يعني أنهم يجلسون على مبلغ مقطوع كبير.

تقول جلاسكو: “بالطبع، نحن نفتقد جوانب هاكني – التنوع، والمتاجر التي تفتح في وقت متأخر من الليل بالقرب منا، وأصدقائنا – ولكننا حظينا بترحيب كبير”. “أشعر بمتعة حقيقية من المناظر الموجودة أعلى التل، والليالي المرصعة بالنجوم السوداء، واحتمال وجود طريقة مختلفة للحياة.”

تعرف على أحدث قصصنا أولاً – تابع @FTProperty على X أو @ft_houseandhome على الانستقرام