داخل إمبراطورية رينيه بنكو العقارية المثقلة بالديون

على مدى عقدين من الزمن، قام رينيه بينكو بتنمية إمبراطوريته العقارية في سيجنا من بدايات متواضعة في إصلاح الشقق في مدينته الأصلية إنسبروك إلى ذروتها كواحد من أنجح مطوري العقارات في أوروبا.

مدعومة بالديون الرخيصة وباستخدام شبكة الباروك على نحو متزايد من الشركات القابضة والشركات التابعة والصناديق الاستئمانية، استحوذت سيجنا على بعض العناوين المرموقة في جميع أنحاء القارة، مما جعل بينكو مليارديرا. كان البابا والملكية البريطانية فقط يملكان مباني أفضل منه، كان يحب أن يمزح.

ومع ذلك، كان تعقيدها عنصرا أساسيا في الأزمة التي يواجهها سيجنا الآن. خلال العام الماضي، أحجم المستثمرون عن منح المجموعة المزيد من الأموال، بسبب القلق بشأن الهندسة المالية المعقدة التي كان بنكو يستخدمها. وبدون أموال جديدة، أصبح الإعسار أمرا لا مفر منه.

قامت صحيفة فاينانشيال تايمز بتبسيط هيكل مجموعة Signa Group الذي يضم أكثر من 1000 كيان مؤسسي لتوضيح التحديات التي تواجه المقرضين والمستثمرين الآن. لم تستجب Signa لطلبات التعليق.

سيجنا القابضة

وفي يوم الأربعاء، تقدمت شركة Signa Holding، الشركة المركزية في شبكة Signa، بطلب لإشهار إفلاسها أمام المحاكم النمساوية.

بموجب قواعد “الإدارة الذاتية” في النمسا، فإن إدارتها – بمساعدة الألماني المتخصص في التحول أرندت جيويتز – لديها 90 يوما للتوصل إلى إعادة هيكلة قابلة للتطبيق للحصول على موافقة الدائنين. إذا فشلوا، سيتولى مسؤول مستقل المسؤولية.

لا يزال Benko هو المساهم المسيطر في Signa Holding. لكن هناك مستثمرين خارجيين وديون بمليارات اليورو. إن تحقيق التوازن بين مصالح جميع المعنيين سيكون مهمة شيطانية.

المستشارون والمستثمرون والمقرضون الذين تحدثوا إلى صحيفة “فاينانشيال تايمز” قالوا جميعا نفس الشيء: لا يبدو أن أحدا يعرف على وجه التحديد من لديه حق المطالبة بماذا. لكن في الأشهر الأخيرة، قال أحد المطلعين على بواطن الأمور، إن الأموال كانت تتدفق من جميع أذرع إمبراطورية سيجنا عائدة إلى شركة سيجنا القابضة.

سيجنا سبورتس وسيجنا لإدارة العقارات في ألمانيا

بدأت الهزات المالية في الأطراف.

تم إدراج منصة التجارة الإلكترونية الرياضية Signa Sports United في بورصة نيويورك في عام 2021 بقيمة 3 مليارات دولار. ومع ذلك، بعد أشهر من تدهور الأوضاع المالية، أعلنت إفلاسها في 23 أكتوبر، بعد أيام من سحب شركة Signa Holding التزامًا رأسماليًا بقيمة 150 مليون دولار.

وقالت إدارة الشركة – التي طرحتها شركة سيجنا بدعم من سوفت بنك الياباني وصندوق الاستثمارات العامة في المملكة العربية السعودية وشركة مبادلة في أبو ظبي – إنها سترفع دعوى قضائية.

ثم في يوم الجمعة من الأسبوع الماضي، أعلنت الشركة المسؤولة عن الإشراف على الإدارة اليومية لمشاريع سيجنا العقارية الألمانية، وهي شركة سيجنا لإدارة العقارات في ألمانيا، إفلاسها أيضًا. وتوقفت الأموال النقدية من الشركة الأم النمساوية عن التدفق.

تطوير سيجنا برايم وسيجنا

تتجه الأنظار الآن إلى شركتين في شبكة Signa: Signa Prime وSigna Development. يمتلك الزوج الأصول الأكثر قيمة في محفظة Signa.

تتمثل مهمة Signa Development في شراء الأراضي وبناء مباني مكتبية جديدة أو أماكن يمكنها بيعها بسرعة. وتشمل مشاريعها مواقع المكاتب BEAM وGlance في برلين وبرج Twentytwo في فيينا.

على النقيض من ذلك، يتمثل الدور الرئيسي لشركة Signa Prime في الاحتفاظ بعقارات من الدرجة الأولى وتطويرها على المدى الطويل، وجني الأموال من دخل الإيجار وارتفاع التقييمات. أصولها هي تلك التي يفتخر بها بينكو: مبنى كاديوي في برلين و”الحي الذهبي” في فيينا، على سبيل المثال. كما أنها تمتلك العديد من مشاريع البناء، بما في ذلك Elbtower في هامبورغ.

لا تزال الشركتان تتداولان وتتقاسمان نفس المجالس الإدارية والإشرافية.

ومن بين أعضاء المجلس الإشرافي روبرت بيجو، من سلالة السيارات التي تحمل نفس الاسم؛ ألفريد جوسينباور، مستشار النمسا السابق؛ وكارل سيفيلدا، الرئيس السابق لبنك Raiffeisen Bank International، أحد أكبر مقرضي Signa.

الخصائص

بشكل عام، تدعي سيجنا أن لديها محفظة من المباني تبلغ قيمتها أكثر من 27 مليار يورو وخط أنابيب من التطويرات بقيمة 25 مليار يورو، وفقا للعروض التي قدمتها للمستثمرين.

نموذج بينكو – الذي تأسس مع أول عملية استحواذ كبيرة له، وهو متجر كاوفهاوس تيرول متعدد الأقسام في إنسبروك – هو شراء أماكن غير محبوبة في وسط المدينة، أو هدمها أو تجديدها، وتحويلها إلى معابد للرفاهية، وجلب العلامات التجارية ذات الأسماء الكبيرة والتحفيز. رفع تقييمات العقارات في هذه العملية.

استمرت هذه التقييمات في الارتفاع في سوق استهلاكية تغذيها أموال البنك المركزي الرخيصة. وكان الدين اللازم لتمويل مثل هذه المشاريع رخيصا أيضا. وهذا يعني أن Signa يمكن أن تتوسع بسرعة. وفي عام 2019، سجلت الشركة أكبر أرباح لها على الإطلاق، حيث حققت شركة Signa Holding أكثر من مليار يورو.

وحتى العام الماضي، كانت سيجنا لا تزال توقع التزامات بمليارات اليورو لمشاريع تطوير جديدة.

توقف العمل في أكبر هذه المباني – برج إلبتاور، الذي من المقرر أن يصبح ثالث أطول ناطحة سحاب في ألمانيا – في أكتوبر عندما توقفت سيجنا عن دفع أجور العمال.

تعتمد التقييمات الصعودية لشركة Signa على إيرادات الإيجار التي يمكن أن تحصل عليها عقاراتها. على سبيل المثال، حقق مبنى كاديوي في برلين تقديراً لكتب سيجنا بما يزيد على 100 مليون يورو سنوياً على مدى السنوات الخمس الماضية.

أثار ذلك تساؤلات لدى البعض في الصناعة لأن العديد من المستأجرين الأكثر أهمية في سيجنا – أولئك الذين دفعوا الإيجارات التي بررت ارتفاع التقييمات – كانوا شركات تشغيل تسيطر عليها سيجنا أيضًا.

مجموعة كاديوي

مجموعة KaDeWe، التي تمتلكها Signa جنبًا إلى جنب مع مجموعة Central Group التايلاندية، هي شركة تشغيل التجزئة وراء ما يعادل هارودز في برلين وأسطول من المتاجر الفاخرة الأخرى في ألمانيا وسويسرا. إنها تؤجر المباني المخصصة لكل هذه الأشياء – التي غالبًا ما تكون مرادفة في أذهان المستهلكين للعلامات التجارية نفسها – من Signa Prime.

إن KaDeWe هو مشروع مربح، وقد أكدت Central Group مرارًا وتكرارًا أن لديها الموارد اللازمة لحمايتها من أي مشكلة قد تنشأ عن الصعوبات التي يواجهها المساهمون المشاركون فيها.

متاجر سيجنا

تمتلك Signa أسطولًا آخر للبيع بالتجزئة، على الرغم من أنه أقل تقديرًا من قبل Benko.

Galeria Karstadt Kaufhof هي أكبر سلسلة متاجر متعددة الأقسام في ألمانيا وثالث أكبر سلسلة متاجر في أوروبا. إنه بائع تجزئة متوسط ​​المدى يعاني ماليًا بسبب توتر المستهلكين في الشارع الرئيسي.

استحوذت Signa على الملكية الكاملة منذ أربع سنوات وبدأت في بيع الأصول من تحتها: تم بيع جزء صغير من مواقع Galeria الأكثر قيمة، في مواقع داخل المدينة، إلى Signa Prime. وتم بيع الباقي لمستثمرين خارجيين لجمع الأموال.

لقد تعثرت شركة GKK من خلال عمليتي إعادة هيكلة، في عامي 2020 و2022، مع فقدان الآلاف من الوظائف وإغلاق العشرات من المتاجر. وكانت تتوقع الحصول على 200 مليون يورو من سيجنا كجزء من خطة التحول، مع استحقاق الدفعة الأولى في فبراير. توظف الشركة 18000 شخص.

وحتى وقت سابق من هذا العام، كانت متاجر Signa متعددة الأقسام تمتلك أيضًا سلسلة الأثاث النمساوية Kika/Leiner. وفي يونيو/حزيران، باعته سيجنا مقابل 400 مليون يورو. أفلست الشركة بعد أقل من أسبوع.

سيجنا الولايات المتحدة، فنادق سيجنا وسيجنا ميديا

لدى Signa أيضًا اهتمامات واسعة النطاق تتجاوز قطاع البيع بالتجزئة. اشترى مشروعها المشترك في الولايات المتحدة مع المطور العقاري RFR مبنى كرايسلر في عام 2019. في ذلك الوقت، كان يُنظر إلى هذه الخطوة على أنها واحدة من أجرأ رهانات Benko حتى الآن وإشارة إلى أن Signa ترى مستقبلًا في عالم المضاربات العقارية في نيويورك. .

وفي الوقت نفسه، تمتلك ذراعها الفندقية العديد من الوجهات الفاخرة في أوروبا، بما في ذلك فندق Bauer Palazzo في البندقية، الذي تعمل Signa على تطويره، وChalet N في Lech، أحد منتجعات التزلج الأكثر تميزًا في جبال الألب.

وفي النمسا، مسقط رأس بنكو، تمتلك سيجنا أيضًا حصص أقلية في أكبر صحيفة في البلاد، وهي صحيفة كرونين تسايتونج، وصحيفة كوريير.

المستثمرين

يوجد في كل طبقة من شبكة سيجنا تقريبًا مستثمرون مشاركين من الأقلية ومجموعة مذهلة من المقرضين.

ومن بينها بعض أغنى المكاتب العائلية في أوروبا مثل Rausings وPeugeots.

كما استثمر رجال الأعمال البارزون وقادة الصناعة، بما في ذلك إرنست تانر، الرئيس التنفيذي لشركة ليندت آند سبرونجلي للشوكولاتة؛ تورستن تولر، قطب أغذية الحيوانات الأليفة؛ وهانز بيتر هاسلشتاينر، رجل الصناعة النمساوي؛ وورثة أسطورة سباقات الفورمولا 1 نيكي لاودا.

وجميعهم يتسابقون الآن لفهم قيمة استثماراتهم بالضبط.

إن الطبيعة الغامضة لهيكل المجموعة، بالإضافة إلى الرسائل الجانبية واتفاقيات تقاسم الأرباح والسندات الإذنية والقروض الكبيرة بين الشركات، تعني أنه لا أحد لديه فكرة واضحة عما سيحدث بعد ذلك، وفقًا لمصادر متعددة لديها معرفة مباشرة بالشركة.

المقرضين

ما لا يقل عن 120 بنكًا معرضون لـ Sigma، وفقًا لأشخاص مطلعين على التكتل وكياناته. شركة إدارة الثروات السويسرية، جوليوس باير، هي المقرض الوحيد الذي أعلن علنا ​​عن انكشافه، حيث صرح هذا الأسبوع أنه حصل على قروض بقيمة 606 ملايين فرنك سويسري (692 مليون دولار) لشركة أوروبية، والتي أكد أشخاص مقربون من الشركة أنها شركة سيجنا.

لدى بنك رايفايزن الدولي النمساوي أكثر من 750 مليون يورو من التعرض، وفقا لأشخاص مطلعين على التفاصيل، في حين تشير الوثائق التي اطلعت عليها “فاينانشيال تايمز” إلى أن مجموعة من البنوك العالمية لديها قروض مستحقة لشركة سيجنا، بما في ذلك بنك كريدي سويس المملوك لبنك يو بي إس، وبنك الصين، وبنك فرنسا. ناتيكسيس ويونيكريديت الإيطالي.

والبنوك الإقليمية الأصغر حجما هي الأكثر تعرضا للخطر، نسبة إلى حجمها. وتفيد الوثائق أن Landesbanken الألمانية المملوكة للدولة، بما في ذلك Helaba ومقرها فرانكفورت وBayerLB ومقرها ميونيخ، لديها قروض مستحقة تبلغ قيمتها مئات الملايين من اليورو. الشركات الأخرى التابعة لـ Raiffeisen في النمسا هي أيضًا من كبار الداعمين لشركة Signa.

قدر محللو بنك جيه بي مورجان الشهر الماضي أن سيجنا مدينة بما لا يقل عن 13 مليار يورو للمقرضين في المجمل.

مؤسسة عائلة بنكو ومؤسسة لورا والشركات القابضة

في الجزء العلوي من كل شيء توجد مؤسستان لـ Benko في إنسبروك. على مر السنين، كانوا أكبر المستفيدين الماليين من Signa. لكنها مبهمة. والدة بنكو، إنجبورج، التي قامت بتربيته بمفردها، هي الموقعة المسيطرة على كلا المؤسستين.

ومع ذلك، فإن قبضة المؤسسات على Signa ليست كاملة. لقد تخلى بنكو ببطء عن السيطرة مقابل الاستثمار. سمحت له الاتفاقيات الجانبية بين بنكو والمستثمرين بالاحتفاظ بالسيطرة. ولكن مع اقتراب شركة سيجنا القابضة من الإفلاس هذا الأسبوع، اتسع الخلاف.

قال العديد من الأشخاص المقربين من الوضع لصحيفة “فاينانشيال تايمز” إن الثقة تبخرت بالكامل تقريبًا بين بينكو وبعض مستثمريه الخارجيين.

وقالوا إن بنكو لا يزال يعتقد على ما يبدو أنه يمكن إنقاذ إمبراطوريته. ويأمل الجميع في الخروج بأكبر قدر ممكن من رؤوس أموالهم سليمة قدر الإمكان.

شارك في التغطية أوين ووكر في لندن