إصلاحات مايكل جوف للإيجارات الأرضية تخاطر برد فعل عنيف من المستثمرين في المملكة المتحدة

افتح ملخص المحرر مجانًا

رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.

حذرت هيئة تجارية من أن خطط مايكل جوف لوضع حد أقصى للإيجارات الأرضية في إنجلترا وويلز تخاطر بترك الحكومة مفتوحة أمام مطالبة تعويضات بمليارات الجنيهات الاسترلينية من المستثمرين المؤسسيين.

قال وزير التسوية في المملكة المتحدة إنه “ثابت” في تصميمه على إصلاح نظام العقارات المستأجرة، الذي وصفه بأنه “إقطاعي”.

لكن مجموعات المستثمرين والخبراء القانونيين حذروا من أن وضع حد أقصى للإيجارات الأرضية على عقود الإيجار القائمة بمعدلات اسمية، أو ما يسمى “ذرة الفلفل”، دون تعويض، من شأنه أن يرقى إلى مستوى مصادرة الأصول.

وفي رسالة أُرسلت إلى جوف هذا الأسبوع، قال ميك بلات، مدير جمعية التملك الحر السكنية: “إن تحديد سقف للإيجارات الأرضية أو إزالتها بأثر رجعي يعني تدمير الاستثمارات المشروعة لأصحاب المعاشات التقاعدية والجمعيات الخيرية والمؤسسات الأخرى”.

يحق لأصحاب المنازل المستأجرة استخدام ممتلكاتهم لفترة محددة يدفعون خلالها إيجار الأرض إلى المالك الحر. ويوجد حوالي 5 ملايين منزل مستأجر في إنجلترا، وفقاً للإحصاءات الحكومية.

وتشير تقديرات RFA إلى أن صناديق التقاعد في المملكة المتحدة لديها أكثر من 15 مليار جنيه استرليني مستثمرة في إيجارات الأراضي، والتي تعتبر أصلًا مستقرًا يوفر عوائد موثوقة على أطر زمنية طويلة، وأن القيمة الإجمالية للاستثمار في إيجارات الأراضي تتجاوز 30 مليار جنيه إسترليني. وقالت الحكومة إن متوسط ​​إيجار الأرض بلغ 298 جنيهًا إسترلينيًا، بناءً على دراسة استقصائية أجريت العام الماضي.

وفي نوفمبر/تشرين الثاني، أطلقت الحكومة مشاورة بشأن مقترحات للحد من مدفوعات المستأجرين، والتي من المقرر أن تنتهي هذا الشهر.

وتضمنت المقترحات خمسة خيارات بما في ذلك تخفيض إيجارات الأراضي إلى معدلات “الفلفل”، وتجميدها عند المستويات الحالية وتحديد سقف لها بنسبة مئوية من قيمة العقار.

وقال إيان فليتشر، مدير السياسات في الاتحاد العقاري البريطاني: “إذا مضت الحكومة قدما في حظر أو وضع حد أقصى للإيجارات الأرضية، وإزالة الدخل المالي المتوقع، فسوف تمحو مليارات الجنيهات من قيمة الاستثمارات التي تقوم بها المؤسسات نيابة عن مدخري المعاشات التقاعدية العاديين”. ، هيئة تجارية.

وأضاف أن الحظر سيكون عرضة للطعن القانوني ويقوض سمعة المملكة المتحدة كمكان للاستثمار.

وقد دعت مجموعات حملة المستأجرين إلى إجراء إصلاحات أكثر قوة، بما في ذلك حظر عقود الإيجار على الشقق الجديدة وبذل المزيد من الجهد لمساعدة الأشخاص الذين يرغبون في شراء ممتلكاتهم الحرة.

لكن احتمال حدوث تغييرات كاسحة أثبت أنه أمر مدمر بين بعض المستثمرين المؤسسيين.

تايم: قام صندوق Freehold، وهو صندوق بقيمة 200 مليون جنيه استرليني يستثمر في إيجارات الأراضي، بتعليق التداول الشهر الماضي بعد أن أشار مثمنه المستقل إلى “عدم اليقين المادي” بشأن قيمة أصول الصندوق باعتباره “نتيجة مباشرة” للتشاور.

وقد أثار بيان الحكومة بأننا “لا نتوقع تعويض المالكين الأحرار عن الإيرادات المفقودة” تساؤلات جدية، وفقا لخبراء قانونيين.

وقال ماثيو بوني، رئيس قسم تسوية المنازعات العقارية في شركة المحاماة هربرت سميث فريهيلز، في إحدى المدونات، إنه اعتماداً على نتيجة المشاورة، فإن السياسة يمكن أن ترقى إلى مستوى “المصادرة، أو السرقة في وضح النهار، أو في مكان ما بينهما”.

وقال لصحيفة فايننشال تايمز إن التشريع لتحديد سقف للإيجارات الأرضية يمكن أن يترك الحكومة مكشوفة من الناحية القانونية لأنه قد يتعارض مع الاتفاقية الأوروبية لحقوق الإنسان ومبادئ القانون العام الإنجليزي التي تحمي ملكية العقارات.

«عادة، في الماضي، كانت مصادرة الحكومة للأصول دون تعويض تتم بطريقة أكثر دقة، عن طريق الضرائب؛ ولكن هنا يبدو أن هناك نهجا أكثر صراحة حيث يتم ببساطة عدم السماح بشيء يعد جزءا من صفقة تعاقدية”.

وقالت وزارة التسوية والإسكان والمجتمعات إنها ستنظر في ردود المشاورة قبل اتخاذ موقف نهائي، لكنها أشارت إلى أن صناديق التقاعد تحتفظ بأقل من 1 في المائة من الأصول في العقارات السكنية.

وأضافت أن أي ضربة لصناديق التقاعد ستكون ضمن حدود الاستثمار العادي وانخفاض قيمة العملة.

وقالت الإدارة: “لا نعتقد أنه من العدل أن يواجه العديد من المستأجرين إيجارات أرضية غير منظمة مقابل عدم وجود خدمة مضمونة في المقابل – ولهذا السبب نتشاور بشأن مجموعة من الخيارات للحد من الإيجارات الأرضية لعقود الإيجار الحالية”.