مطور كبير يطلق صندوقًا بقيمة مليار دولار لشراء مكاتب متعثرة في نيويورك

افتح ملخص المحرر مجانًا

رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.

أطلق أحد أكبر شركات التطوير العقاري في نيويورك صندوقا بقيمة مليار دولار للاستثمار في مباني المكاتب المتعثرة في المدينة، مما قد يبشر بمرحلة جديدة في أزمة العقارات التجارية.

يتعاون سكوت ريشلر، الرئيس التنفيذي لشركة RXR Realty، وهي واحدة من أكبر مالكي المكاتب في نيويورك، مع شركة Ares Management، وهي شركة لإدارة الاستثمار البديل تمتلك أصولا عقارية بقيمة 49 مليار دولار.

الشركاء مقتنعون بأن الشلل المطول في سوق المكاتب الذي تجمد بسبب عدم اليقين بشأن أسعار الفائدة والتهديد بالعمل عن بعد قد بدأ الآن في الانكسار، مع استعداد العديد من اللاعبين لقبول الخسائر لتفريغ الأصول أو إعادة هيكلتها.

“لدينا وضوح فيما يتعلق بمكانة الأسعار، ولدينا وضوح بشأن مستقبل المكاتب، وأي المباني ستكون قادرة على المنافسة، وأعتقد أن لدينا استسلامًا للاعتراف بأن القيم لا ترتد مرة أخرى كما كانت. قال ريشلر: “لقد فعلت ذلك في عام 2008”. “هناك إعادة تعيين وهذا أكثر ديمومة.”

انتعش نشاط التأجير للمكاتب الأمريكية في الربع الأخير من عام 2023، مع الإعلان عن العديد من الصفقات الكبيرة، مما ساهم أيضًا في التوقعات باستئناف النشاط في السوق بعد توقف طويل.

تخطط RXR وAres لاستهداف شريحة من مباني المكاتب في جميع أنحاء المدينة التي يعتقدون أنها لا تزال جذابة ولكنها قد تحتاج إلى رأس مال جديد لتظل قادرة على المنافسة أو إعادة هيكلة ديونها لتعكس الحقائق الجديدة المتمثلة في ارتفاع أسعار الفائدة وأبطأ – أو لا. -موجود – نمو الإيجار.

وفي ما يسميه الكثيرون الآن “السوق الثلاثية”، تحتل هذه المباني مرتبة أقل من أحدث الأبراج وأكثرها حداثة، والتي لا تزال تحقق إيجارات قياسية، ولكنها أعلى من قائمة متزايدة من المكاتب القديمة التي أصبحت عتيقة بسرعة.

وقال ريشلر: “إن أفضل فرصة نرى فيها هي شراء الربع الأعلى من ذلك الجزء المتوسط ​​من الطبقة الأولى من السوق”، بحجة أن العديد من تلك العقارات قد تجنبها المقرضون والمستثمرون الذين كانوا يائسين للخروج من القطاع تمامًا. . “إذا كنت قادرًا على أن تكون منتقيًا للأسهم تقريبًا، فيمكنك شراء قيمة حقيقية بهذه الأسعار”.

قال كريج سنايدر، أحد شركاء آريس، إن “الهروب الواسع النطاق والعشوائي لرأس المال المؤسسي من قطاع المكاتب أدى إلى تداول العديد من العقارات عالية الجودة إلى أدنى مستوياتها التاريخية”، وأن الشراكة “تأمل في تحديد الفائزين على المدى الطويل”. “.

كما كان مطورون آخرون يخططون لشراء مباني المكاتب المتعثرة والديون ذات الصلة، لكنهم، حتى الآن، محبطون بسبب عدم وجود البائعين الراغبين.

تحديد المباني الجيدة هو فن غير مثبت. أحد الأشياء الأساسية هو قربها من وسائل النقل العام. ويقوم الشركاء أيضًا بقياس بيانات الهاتف المحمول ونشاط البيع بالتجزئة ومؤشرات أخرى لمحاولة التمييز بين الجيد والسيئ.

Rechler هو سليل عائلة العقارات في Long Island. وقد أثبت بصيرته خلال الأزمة المالية عام 2008، حيث باع شركته في عام 2007 ثم عاد إلى السوق في عام 2009 لشراء مكاتب بقيمة 4.5 مليار دولار على مدى العامين التاليين. وانتعشت هذه الأبراج بسرعة بعد انتهاء الأزمة، ثم ارتفعت قيمتها.

ويعتقد أن هذه المرة مختلفة: فالأمر لا يتعلق بتوقف النظام المالي الأوسع أو نقص السيولة. بل إن المكاتب نفسها هي المشكلة لأن العمل عن بعد أدى إلى انخفاض الطلب على المساحة. أدى الارتفاع الحاد في أسعار الفائدة الذي بدأ في عام 2022 إلى تفاقم التحدي الذي يواجهه أصحابها، الذين احتاجوا إلى إعادة تمويل القروض التي حصلوا عليها بأسعار فائدة منخفضة تاريخيا.

نحو 117 مليار دولار من القروض العقارية التجارية المرتبطة بمكاتب الولايات المتحدة ستكون مستحقة هذا العام، وفقا لبيانات من جمعية المصرفيين للرهن العقاري، وهي جزء من جدار من آجال الاستحقاق التي تلوح في الأفق والتي تساهم في توقعات المبيعات المتعثرة. ويتوقع مقياس أوسع من قبل تريب أن 2.2 تريليون دولار من الديون العقارية التجارية المستحقة على مدى السنوات الثلاث المقبلة.

وتحرص البنوك على التخلص من انكشافها على العقارات التجارية لأسباب منها ضغوط من الجهات التنظيمية بعد انهيار عدة بنوك إقليمية العام الماضي. كما ابتعد العديد من المستثمرين.

ونتيجة لذلك، لم يتبق أمام أصحاب المكاتب سوى خيارات قليلة لإعادة تمويل القروض المستحقة أو العثور على رأس مال جديد لدفع تكاليف التحسينات اللازمة لاستئجار عقاراتهم. استجاب البعض – بما في ذلك شركة RXR – ببساطة عن طريق إعادة المفاتيح إلى المقرضين للمباني التي قد تتجاوز ديونها الآن قيمتها.

وقد أبدى آريس استعداده للتدخل حيث انسحب المقرضون. في العام الماضي، اشترت محفظة قروض بقيمة 3.5 مليار دولار من شركة باك ويست بانكورب، التي كانت آنذاك في حاجة ماسة إلى جمع السيولة.

وبالتعاون مع RXR، قامت بتمويل الصندوق الجديد بمبلغ 500 مليون دولار. ويأمل الشركاء في جمع ما لا يقل عن 500 مليون دولار إضافية.

وقال ريشلر: “إننا نجلب رأس المال والخبرة التشغيلية ونفهم ما يحدث في سوق التأجير لمعرفة أين يتجه المستأجرون”، مشيراً إلى أنهم كانوا بالفعل في مفاوضات لشراء مليار دولار من القروض المكتبية من بنوك مختلفة بخصومات متفاوتة.

وكانت تلك المعاملات تجري خلف الكواليس. “لا أحد يريد حقًا الكشف عن أن لديه قروضًا لديه مخاوف بشأنها أو مباني لا يستطيع تمويلها [improvements] قال ريشلر: “لأن المستأجرين يتوقفون بعد ذلك عن القدوم لإلقاء نظرة على المباني”. “لذا فإن هذا هادئ جدًا.”