إعادة التفكير في الأسعار يشعل من جديد مخاوف الضغط على الممتلكات
افتح ملخص المحرر مجانًا
رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
عفوا، فعلوا ذلك مرة أخرى. بالنسبة لما يبدو وكأنه المرة المائة في العامين الماضيين – بصراحة لا أستطيع أن أحسب – شرع المستثمرون في إعادة التفكير بشكل كبير فيما سيحدث بعد ذلك لأسعار الفائدة العالمية.
لقد تلاشى شعار “الارتفاع لفترة أطول” بشأن أسعار الفائدة في نهاية العام الماضي. وبدلاً من ذلك، ركض المستثمرون إلى عام 2024 مع يقين واضح بأن أسعار الفائدة ستنخفض بشدة وبسرعة. لكنهم بالفعل يتطلعون الآن إلى بيانات الوظائف الأمريكية الوفيرة والعديد من التعليقات “الثابتة هناك” من واضعي أسعار الفائدة، مما يدفع توقعات التخفيضات الأولى إلى المستقبل.
لذا فإن الإجماع الجديد هو “الارتفاع لفترة أطول قليلاً في الواقع”، مع كل ما يعنيه هذا بالنسبة للسندات الحكومية، والأسهم التي تسجل ارتفاعاً مستمراً، وكل فئات الأصول الأخرى بينهما. ربما ليس من قبيل الصدفة أنه وسط كل هذا، بدأت المخاوف المزعجة بشأن صحة سوق العقارات التجارية في الظهور مرة أخرى. وعلى حد تعبير وكالة ستاندرد آند بورز للتصنيفات الائتمانية في أواخر العام الماضي: “تظل أسعار الفائدة الأعلى لفترة أطول تشكل الخطر الرئيسي على الأصول العقارية على مستوى العالم”.
ومن المؤكد أن وزيرة الخزانة الأميركية جانيت يلين تتحدث عن هذا الأمر. وقالت في الكونجرس هذا الأسبوع: “نعم، لدي قلق بشأن العقارات التجارية”. وأشارت يلين إلى تأثير بيئة أسعار الفائدة المرتفعة إلى جانب العديد من القروض العقارية التجارية المستحقة والتي تحتاج إلى إعادة تمويل في سياق تكون فيه معدلات الشواغر مرتفعة للغاية. وقالت إن ذلك “سيضع الكثير من الضغط على أصحاب تلك العقارات”.
وأضافت يلين أنها تعتقد أن الوضع “يمكن التحكم فيه”. لكن من المرجح أن تكون بعض المؤسسات “متوترة للغاية”. ونظراً لذكرى الفترة 2008-2009 التي لا تزال حديثة من المشاكل المتعلقة بالإسكان والتي أصابت البنوك واستمرت في إصابة الاقتصادات بأكملها، فإن هذا يجعل المستثمرين يشعرون بالتوتر الشديد أيضاً.
هذا الأسبوع، جاء الدور على المقرض العقاري الأوروبي الذي تم تسميته بشكل سريع، Deutsche Pfandbriefbank، لتقديم تذكير بهذه الديناميكية. وقالت في بيان إنها خصصت ما يصل إلى 215 مليون يورو لتغطية الخسائر المحتملة فيما أسمته “أكبر أزمة عقارية منذ الأزمة المالية”. ويمثل هذا المبلغ أكثر من ضعف أرباحها قبل الضريبة لعام 2023، والتي كانت عند الحد الأدنى من النطاق المتوقع. وتلقت سنداتها ضربة كبيرة.
بشكل منفصل، يستمر عرض الرعب الذي يحركه القطاع العقاري في New York Community Bancorp. بعد أن انخفض بالفعل بمقدار النصف منذ نهاية شهر يناير، تعثر سعر سهم البنك مرة أخرى هذا الأسبوع، وأشار محللو دويتشه بنك إلى أن هذا كان أحد أسباب ارتفاع أسعار السندات الحكومية الأمريكية في وقت مبكر من يوم الأربعاء – وهو البحث الكلاسيكي عن الأمان. يتحرك. لقد تفككت التحولات المبكرة في الأسهم والسندات في وقت لاحق، لكنها علامة على أن الأسواق الأوسع نطاقا تنمو قليلا من الفزع.
قالت شركة الوساطة Liquidnet إنها شهدت ارتفاعًا في أحجام التداول في صناديق الاستثمار العقاري، وكذلك في الديون المتعلقة بالعقارات – ليس فقط في الجزء المضارب من السوق، ولكن أيضًا في الطرف الأكثر تحفظًا من الطيف الذي “لا يستخدم” لرؤية مثل هذه التقلبات “.
وأضافت أنه في بداية العام الماضي، شكلت التدفقات المرتبطة بالعقارات نسبة مئوية من رقم واحد من إجمالي تداولاتها، والتي تركز على الأصول غير السائلة. وقد وصل ذلك الآن إلى حوالي 16 في المائة من الإجمالي الذي ينمو بسرعة أيضًا. ليس كل هذا محزناً، لكن بعض الديون يتم تداولها بأسعار منخفضة تصل إلى 30 سنتاً للدولار.
بالنسبة لصائدي الصفقات، فإن المحنة تعتبر مكافأة. على سبيل المثال، استثمرت شركة بلاكستون نسبة كبيرة بشكل غير عادي بلغت 55 في المائة من استثماراتها العقارية في أوروبا والمملكة المتحدة العام الماضي. لكن الخطر الكبير الذي يهدد العقارات الآن هو أن الأخبار الجيدة هي أخبار سيئة. كان العديد من المستثمرين يأملون أو يفترضون أن الركود سوف يحدث وأن محافظي البنوك المركزية سوف يسارعون إلى إنقاذ المؤسسات العقارية ذات الاستدانة من خلال خفض أسعار الفائدة قبل أن يضطر المقترضون إلى تجديد الديون. لكن محافظي البنوك المركزية أمضوا الأسابيع الأولى من هذا العام في التراجع عن فكرة أنهم في عجلة من أمرهم لخفض أسعار الفائدة. بل إن الأمر يستحق أن نأخذ على محمل الجد احتمال عودة التضخم إلى الارتفاع، مهما كان ضئيلا، فيضطرون إلى رفع أسعار الفائدة مرة أخرى ردا على ذلك.
“نحن قلقون من ذلك. . . قالت تيفاني ويلدينج، الخبيرة الاقتصادية في بيت استثمار السندات بيمكو، في مذكرة هذا الأسبوع: “الأخبار الجيدة الأخيرة بشأن التضخم قد لا تستمر، وقد تتحول توقعات السوق بسرعة من سيناريو الهبوط الناعم إلى توقعات عدم الهبوط”. وتقول وايلدنج إنها لا تزال تتوقع أن يخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة بمقدار 0.75 نقطة مئوية هذا العام. لكنها تعترف بأن صناع السياسات يشعرون بالفعل بالتوتر بما فيه الكفاية بشأن التضخم المستمر والبيانات الاقتصادية المتفائلة لتوجيه السوق بعيدا عن توقع خفض أسعار الفائدة في مارس.
كما وجهت تحذيرا مشؤوما إلى حد ما: “لقد لاحظنا أن التوتر في القطاع المصرفي الإقليمي قد عاد إلى الظهور. وفي حين أننا لا نعتقد أنه من المرجح أن تصبح هذه القضايا نظامية، إلا أنها تؤكد على كيف يمكن لأسعار الفائدة المرتفعة أن تخلق بيئة من المخاطر المتزايدة على الاستقرار المالي. . . “
القاعدة الأولى لحوادث الأسواق المالية هي أنها لا تحدث أبدًا في المكان الذي تتوقعه. وإلا فإنها لن تكون حوادث. وكل شخص لديه “عقارات” على رأس قوائم الحوادث المحتملة. لكن التذكير المستمر بالضغوط، من الولايات المتحدة والصين ودول الشمال وأوروبا القارية، بدأ يضع المستثمرين في حالة من التوتر.
كاتي.مارتين@ft.com
