محنة WeWork هي فرصة لآدم نيومان
افتح ملخص المحرر مجانًا
رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
من المعروف أن رجل المال ناثان ماير روتشيلد قال إن “وقت الشراء هو عندما تكون هناك دماء في الشوارع”. ويشير ذلك إلى أن هناك فرصة للاستثمار في مباني المكاتب، التي يظل الكثير منها نصف فارغ حيث يكافح أصحاب العمل لإقناع الموظفين بالعودة.
هناك الكثير من الدلائل على وجود ضائقة مالية، مع بيع أحد مباني كناري وارف بخصم 60 في المائة عن سعره السابق، وتراجعت الأسهم في نيويورك كوميونيتي بانكورب بسبب المخاوف بشأن قروضها العقارية. قال باري ستيرنليخت، الرئيس التنفيذي لشركة ستاروود كابيتال للاستثمار العقاري: “يعاني سوق المكاتب من أزمة وجودية في الوقت الحالي”.
من المؤكد أن أحد المتفائلين الذين لا يمكن إصلاحهم قد كشف الغطاء: آدم نيومان، المؤسس المشارك لشركة WeWork، المزود المكتبي المرن الذي تعرض للإفلاس بموجب الفصل 11 في الولايات المتحدة العام الماضي. وغادر نيومان كزعيم للحزب في عام 2019 وسط سخرية بعد محاولته الفاشلة لإعلان الأمر، لكنه يسعى الآن للحصول على فرصة أخرى. أرسل محاموه خطابًا إلى WeWork الأسبوع الماضي، قائلًا إنه يريد الاستحواذ عليه أو على أصوله.
من الصعب الجدال حول توقيته: بعد أن تم تقييم قيمة أسهم شركة WeWork ذات مرة بنحو 47 مليار دولار، فإن قيمة أسهم WeWork تقترب من الصفر. يبدو ذلك بمثابة صفقة، إذا تمكن شخص ما من إعادتها إلى العمل بأي شيء مثل الزخم الذي كانت تتمتع به في عهد نيومان. وقد دفعت جاذبيته الشخصية واستثمارات سوفت بنك بالمليارات إلى موجة من التوسع العالمي.
نيومان، الذي تلقى مئات الملايين من SoftBank فيما يتعلق بـ WeWork، يشعر بالتوتر. لكن كونك وقحا لا يعني استبعادك من التطوير العقاري في الولايات المتحدة (انظر دونالد ترامب). إن سوق العقارات متقلب ودوري للغاية، لدرجة أن الإفلاس في بعض الأحيان يعد أمراً عادياً. إذا لم تقم بذلك، فأنت لا تبذل جهدًا كافيًا.
ويبدو أن هذا هو الرأي الذي اتخذه مارك أندريسن، المؤسس المشارك لشركة رأس المال الاستثماري أندريسن هورويتز، التي استثمرت 350 مليون دولار في عام 2022 في المشروع العقاري الجديد فلو لنيومان. شركة فلو هي شركة ناشئة لتأجير الشقق في الولايات المتحدة تهدف إلى منح المستأجرين “شعورا بالأمان والمجتمع والملكية الحقيقية”، على الرغم من أن كيفية القيام بذلك غير واضحة.
توقع نيومان العام الماضي أن شركة Flow “سوف تتنافس أو تشترك” مع WeWork، لذلك قد يكون نهج الأسبوع الماضي جزءًا من تلك الخطة. وربما يتصور فتح مكاتب مشتركة في المجمعات السكنية للعاملين في المنازل، أو بعض هذه الأمور. هناك شيء واحد واضح: إنه لا يخشى أن يحلم بأحلام ملكية كبيرة ذات علامة تجارية.
تعمل WeWork على إزالة بعض التجاوزات التي جلبها إلى الشركة. وقد قامت مؤخراً بإعادة التفاوض بشأن حوالي 60 من عقود الإيجار الطويلة الأجل المكلفة مع أصحاب العقارات ورفضت عقوداً أخرى. على الرغم من بعض الانتقادات من أصحاب العقارات، فإنها تخطط للخروج من الإفلاس بحلول يونيو/حزيران ومواصلة العمل بنفقات عامة أقل وعدد أقل من المكاتب، المملوكة لشركة SoftBank وغيرها من كبار الدائنين.
لذلك قد يكون هذا هو الوقت المناسب للاستحواذ على الشركة. تنبأت رسالة محامي نيومان “بعالم عمل مختلط حيث يجب أن يكون الطلب على منتج WeWork أكبر من أي وقت مضى”. وهو ليس الوحيد الذي يرى القيمة المستقبلية للمساحات المكتبية: إذ يقوم أحد أكبر المطورين في نيويورك بإطلاق صندوق بقيمة مليار دولار للاستثمار في المكاتب بأسعار منخفضة.
ولكن من غير المعقول أن يتعافى سوق المكاتب بالسرعة التي كان عليها في الماضي. إن هذه ليست مجرد أزمة مالية: فهي تنبع من ثورة في كيفية وأين يعمل الناس، وليس لها حل واضح. لا يزال هناك طلب قوي على الأبراج الأحدث والأعلى جودة في مدن مثل لندن ونيويورك، لكن الكثير من مباني المكاتب القديمة والمنخفضة الجودة أصبحت قديمة.
وقد يتم تحويل بعضها إلى شقق أو هدمها. سيتم تجديد أو إعادة بناء البعض الآخر في يوم من الأيام، لكن من غير المرجح أن يحدث ذلك لفترة من الوقت، نظرًا لارتفاع معدلات الشواغر في العديد من المدن. يقول جيف جيلر، رئيس قسم العقارات في شركة ستيبستون الاستثمارية: “قد يستغرق الأمر خمس أو ست سنوات حتى نرى عودة التوازن وتمتلئ جميعها مرة أخرى”. وهذا سوف يناسب المستثمرين على المدى الطويل، وليس أولئك الذين يحتاجون إلى ربح سريع.
وإلى حد ما، هذه ليست مشكلة شركة WeWork: فهي توقع عقود إيجار للمباني بدلاً من شرائها بنفسها، وسيكون لديها المزيد من الخيارات. لكنه يعتمد في نهاية المطاف على نفس الظاهرة: حضور الأشخاص جسديًا إلى العمل. بغض النظر عن مدى مرونة الصفقة ومدى جودة تجهيز مساحاتها، يجب على الشركات والأفراد الرغبة في شغلها. وقد أصبح هذا الأمر أكثر صعوبة مما كان عليه في أيام نيومان.
ربما يكون قد تعلم درسه: فهو يقول إنه “سيبني أساسًا متينًا للغاية” في Flow. لكن دائني WeWork متشككون وأتساءل عما إذا كانت طاقته الغامضة هي الشيء الصحيح لإعادة اختراعها. سيستغرق عالم العمل بعض الوقت حتى يستقر، ويبدو أن الصبر لم يكن أبدًا إحدى فضائله.
john.gapper@ft.com
