ما يمكن أن تعلمه تكساس لسان فرانسيسكو ولندن حول بناء المنازل

افتح ملخص المحرر مجانًا

رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.

في العام المنتهي في مارس/آذار 2023، بدأ بناء 72 ألف منزل جديد في هيوستن، تكساس، التي يبلغ عدد سكانها 7.5 مليون نسمة: أكثر من ثلاثة أضعاف الـ 20500 منزل الجديد التي بدأ بناؤها في لندن، التي يبلغ عدد سكانها أكبر بكثير.

في حال كنت تتساءل عما إذا كان هذا أحد المقالات التي تقول “أمريكا تزدهر، وبريطانيا تتخبط”، فهو ليس كذلك. وإذا استبدلنا هيوستن بأوستن، ولندن بسان فرانسيسكو أو نيويورك، فلسوف يكون التفاوت أكبر.

ومن غير المستغرب أن يكون لهذه المعدلات المتباينة إلى حد كبير لبناء المنازل تأثير على الأسعار. سيتعين عليك دفع 1.2 مليون دولار مقابل متوسط ​​العقارات المعروضة للبيع في منطقة سان فرانسيسكو/أوكلاند اليوم، وحوالي 800 ألف دولار للمنازل النموذجية في لندن ونيويورك، ولكن 300 ألف دولار فقط في هيوستن.

تصبح الفوارق أكثر وضوحًا فقط إذا أخذنا في الاعتبار السياق المحلي. ويقود نيويورك وسان فرانسيسكو ولندن تقدميون يفركون أيديهم علناً بسبب أزمات الإسكان الحادة والطويلة الأمد. ومن ناحية أخرى، تُعتبر تكساس ولاية حمراء، ولا تميل عموماً إلى متابعة المشاريع المفيدة اجتماعياً. لكن الأفعال أبلغ من الكلمات.

المنازل في مدن تكساس رخيصة الثمن ويتزايد عدد سكانها لأن الولاية جعلت التنمية الحضرية سهلة. فالكاليفورنيا ونيويورك ولندن تشهد سخونة مفرطة وتضغط على الأسر الشابة لأن أنظمة التخطيط لديها تضع قيودا مصطنعة على العرض، مما يجعل التنمية الحضرية صعبة للغاية.

لا يقتصر الأمر على أن ولاية تكساس لديها مساحة أكبر للبناء عليها فحسب، بل إن مدنها لا تضيف مجرد زحف على الأطراف، بل تعمل على تكثيف المدينة الحالية، وذلك من خلال السماح لأصحاب المنازل الحاليين بتوسيع ممتلكاتهم وتقسيمها إلى أقسام فرعية.

وفي هيوستن، أدى تغيير قوانين التخطيط في عام 1998 إلى تمكين ملاك الأراضي من تحويل منزل واحد إلى ثلاثة – مما أدى على الفور إلى خلق مساحة لعائلات جديدة في قلب المدينة، في حين حققوا ربحًا جيدًا لأنفسهم. وكان أحد التفاصيل الحاسمة هو إدراج خيار إلغاء الاشتراك في الأحياء الفردية التي يرغب سكانها في الحفاظ على الأمور كما هي، مما يزيد من متانة المخطط.

عملت خطة تحسين المناطق في أوكلاند لعام 2016 بطريقة مماثلة، حيث خلقت افتراضات جديدة تسهل التكثيف المتواضع في المناطق القريبة من وسط المدينة ومحطات النقل مع الحفاظ على الاستثناءات للأحياء ذات الأهمية التاريخية.

وفي كلتا المدينتين، ارتفعت معدلات البناء وبقيت الأسعار أقل بكثير من أي مكان آخر. بشكل حاسم، من خلال التركيز على ما يسميه علماء المدن “الكثافة اللطيفة” – التي تنطوي على مشاريع تطوير تتراوح من ثلاثة إلى ستة طوابق، ومصممة مع أخذ الطابع المحلي في الاعتبار – والبناء في الاستثناءات، تحملت كلتا الخطتين اضطرابات سياسية.

وهذه ليست مجرد اتجاهات الناطقة باللغة الإنجليزية. في إسرائيل، تسمح سياسات التكثيف الحضري والتجديد لسكان المجمعات السكنية بالاجتماع مع المطورين والسلطات المحلية للمضي قدماً في تصميمات جديدة وموسعة لمبانيهم.

ويقدم عدد هذه المخططات الناجحة وتنوعها أمثلة يمكن للمدن الأخرى أن تحذو حذوها. ومع ذلك، فإن حادثة وقعت في لندن تقدم قصة تحذيرية. في عام 2018، نشرت منطقة كرويدون إرشادات تخطيطية جديدة تسمح لأصحاب المنازل بإعادة تطوير منازلهم الكبيرة ذات الأسرة الواحدة إلى مباني سكنية متوسطة الارتفاع تحتوي على وحدات متعددة، بشرط أن تكون التصميمات الجديدة متوافقة بشكل عام مع شكل ومواد البناء في المنطقة المحلية. تم تطبيق السياسة على المنطقة بأكملها، دون أي اقتطاعات.

وقد ارتفع عدد هذه المشاريع الصغيرة بشكل كبير، مما أدى إلى بيع مئات الشقق الجديدة بأسعار أقل بكثير من المعتاد. تحسن العرض والقدرة على تحمل التكاليف بشكل كبير بين عشية وضحاها.

لكنها لم تدم. أصبحت السياسة الجديدة محط تركيز رئيسي للناشطين المناهضين للتنمية في انتخابات رئاسة البلدية التي شهدت منافسة شرسة، وألغاها عمدة البلدة المحافظ الجديد بعد أربع سنوات فقط من الإعلان عنها. وبهذا توقفت مشاريع التكثيف الصغيرة بشكل مفاجئ.

الدرس المستفاد لبقية لندن، وسان فرانسيسكو ونيويورك، هو أن تكثيف المدن التاريخية لا يعني بالضرورة التخريب المعماري أو الأبراج الشاهقة. إن التعديلات الصغيرة على لوائح التخطيط التي تجعل الكثافة اللطيفة هي الوضع الافتراضي يمكن أن تحقق مكاسب كبيرة للمقيمين الحاليين والجدد على حد سواء، ولكن طول عمرها يعتمد على مرونتها.

john.burn-murdoch@ft.com, @jburnmurdoch