يظهر عدد قياسي من العروض النقدية أن العقارات في نيويورك مخصصة للأثرياء فقط
ابق على اطلاع بالتحديثات المجانية
ببساطة قم بالتسجيل في قطاع العقارات myFT Digest – يتم تسليمه مباشرة إلى صندوق الوارد الخاص بك.
وكان أكثر من ثلثي مبيعات المنازل في نيويورك في الربع الأخير عبارة عن مشتريات نقدية، وهو رقم قياسي، حيث إن ارتفاع أسعار الفائدة على القروض العقارية يردع الجميع باستثناء أغنى المشترين.
بما أن معدلات الرهن العقاري تحوم حول 6 في المائة، فإن ما يقرب من 70 في المائة من منازل مدينة نيويورك التي تم شراؤها في الربع الأخير من عام 2023 تم شراؤها دون رهن عقاري، وفقا لباميلا ليبمان، الرئيسة التنفيذية لشركة كوركوران للوساطة العقارية. وقفزت المشتريات النقدية من 55 في المائة فقط من المعاملات في الفترة نفسها من عام 2022.
وقالت في مقابلة مع صحيفة “فاينانشيال تايمز”: “إن معدلات الرهن العقاري المرتفعة تخلق فراغاً حقيقياً بالنسبة للأشخاص الذين لا يملكون الموارد المالية القوية المطلوبة للشراء نقداً”.
“إنه يدفع الأشخاص الذين سيشترون منازل في نيويورك إلى الاستئجار.”
وجد تقرير كوركوران زيادة بنسبة 4 في المائة في عقود الإيجار الجديدة في مانهاتن وبروكلين في يناير من عام 2024 مقارنة بالعام السابق، في حين ارتفعت الإيجارات إلى متوسط أعلى مستوى على الإطلاق عند 3950 دولارًا.
وقال ليبمان: “هذا يخبرني أن الناس ليسوا على استعداد لتحمل مستوى معين من الديون في الرهن العقاري”. وقالت إن ارتفاع تكلفة الاقتراض لمشتري المنازل خلق “فراغا في منتصف” سوق العقارات، حيث أصبح الأغنياء أكثر ثراء، في حين تم تهميش المشترين الذين لم يتمكنوا من الدفع نقدا مع استمرار ارتفاع الإيجارات في المدينة.
“جزء من الأمر نفسي، لأن الجميع يعتقد أن أسعار الفائدة ستنخفض. وقالت: “لذا فهم يفضلون الدفع نقدًا الآن وإعادة التمويل لاحقًا”.
وبلغ متوسط سعر البيع لشقة في مانهاتن 1.15 مليون دولار في الربع الرابع، وفقا لوكالة العقارات دوجلاس إليمان. كان ذلك مرتفعا بنسبة 5 في المائة عن الفترة نفسها من العام السابق، ويقترب من متوسط سعر المبيعات القياسي البالغ 1.25 مليون دولار الذي تم الوصول إليه في الربع الثاني من عام 2022 – تماما عندما بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة.
ونتيجة لذلك، تباطأ الشراء في المدينة. وقارنت ليبمان السوق بالمدن ذات الأسعار المعقولة مثل شارلوت بولاية نورث كارولينا، حيث قالت إن المنازل تباع في أيام، وغالبًا ما يتم ذلك في حرب مزايدة. لكن في نيويورك، بعض أفضل العقارات التي يتم طرحها في السوق تظل الآن موجودة لعدة أشهر. قال ليبمان إن الولايات المتحدة شهدت العام الماضي أقل من أربعة ملايين صفقة عقارية، بانخفاض عن ذروة الوباء البالغة ستة ملايين، وهو “ليس بالأمر الجيد”.
قال توماس ريان، خبير الاقتصاد العقاري في شركة كابيتال إيكونوميكس، إنه على الرغم من الارتفاع الطفيف في المعاملات في كانون الثاني (يناير)، إلا أن سوق الإسكان في جميع أنحاء الولايات المتحدة “لا يزال مجمدا من الناحية العملية”، مع معاملات أقل بكثير من المتوسط البالغ 5.1 مليون في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين.
قالت إيرين سايكس، وهي وكيلة عقارية في نيويورك وميامي وخبير اقتصادي في شركة Nest Seekers، إن المشتريات النقدية كانت بالفعل في ارتفاع في بعض الأسواق التنافسية في الولايات المتحدة قبل أن تبدأ أسعار الفائدة في الارتفاع.
وقال سايكس: “كان الكثير منهم يملكون أموالاً نقدية من قبل لأنهم كانوا بحاجة للفوز في حروب العطاءات، ولم يكن من الممكن الفوز بالقروض الطارئة”. “لذلك كانوا يشترون نقدًا ثم يحصلون على القرض بعد ذلك.”
لكنها قالت إن المشتريات النقدية في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة على الرهن العقاري كانت أكثر انتهازية. “الأشخاص العدوانيون بما يكفي لإجراء المعاملات الآن هم الأشخاص الذين لديهم سيولة أو يتحركون بعكس السوق. إنهم ليسوا خائفين لأنهم يرون الفرصة لعقد الصفقات والدخول بسعر أقل.
تفاقمت التحديات التي تواجه المشترين في نيويورك بسبب النقص المزمن في المساكن الذي ألقى المطورون باللوم فيه، بطرق مختلفة، على اللوائح التي حدت من قدرة الملاك على زيادة الإيجارات، فضلا عن انقضاء الحوافز الضريبية التي استمرت لعقود من الزمن والتي دعمت العديد من المباني الجديدة. . كما انخفضت تصاريح مشاريع البناء السكنية الجديدة بشكل حاد في العام الماضي، وفقًا لشراكة مدينة نيويورك، بانخفاض 55 في المائة في الربع الأخير من عام 2023 مقارنة بالربع نفسه من عام 2022.
ومن بين الحلول الأخرى، دعم العمدة إريك آدامز فكرة تحويل مباني المكاتب المتقادمة إلى أبراج سكنية. لكن هذا مسعى صعب ومكلف من الناحية الفنية وقد يؤدي إلى عدد محدود من الشقق الجديدة، وفقا للمهندسين المعماريين والمطورين.
أدت أزمة المعروض من العقارات في نيويورك إلى انخفاض معدلات الشواغر من حوالي 4.5 في المائة في عام 2021 إلى 1.4 في المائة، أي أقل من معدل ما قبل الوباء البالغ 3.6 في المائة، وفقا لمراقب مدينة نيويورك.
وقال ليبمان: “إن القدرة على تحمل التكاليف في نيويورك صعبة في الوقت الحالي”. “إنه يأخذ الكثير من الناس خارج السوق.”
تقارير إضافية من جوشوا أوليفر في لندن
