كان آبي روزين أحد ملوك العقارات في نيويورك. هل تنهار إمبراطورية مكتبه؟

بحلول الوقت الذي اشترى فيه المطور العقاري آبي روزين مبنى سيجرام في نيويورك في عام 2000، كان كل من برج وسط المدينة الذي يعود تاريخه إلى منتصف القرن ومعمل التقطير الكندي الذي يحمل الاسم نفسه قد تجاوزا أوجهما.

لكن المبنى كان بمثابة صنع إمبراطورية روزين العقارية. بالتعاون مع شريكه التجاري منذ فترة طويلة مايكل فوكس وشركتهم RFR Holding ومجموعة واسعة من الفن الحديث، قام روزين بتجديد المعالم غير المحبوبة وإعادة تسويقها وإعادة تسويقها بإيجارات أعلى.

وقال بوب كناكال، الذي يرأس شركة الوساطة BK Real Estate Advisors والذي عمل في الماضي على صفقات لصالح روزين: “لقد جلب روزن أنظار جامعي الأعمال الفنية إلى العقارات”. “لقد نظر إلى المباني ورأى الأشياء التي فاتتها الآخرين.”

تم الانتهاء من برج 375 بارك أفينيو، الذي لم يطلق عليه رسميًا اسم مبنى سيجرام، في عام 1958 كأول ناطحة سحاب في مانهاتن بنوافذ ممتدة من الأرض حتى السقف. في بداية العقد الخامس من عمرها، كانت المدينة معرضة للتيار الهوائي وغير فعالة في استخدام الطاقة بسبب وجود نظام كهربائي معرض للحريق ونوافير متسربة في ساحتها. كان مطعم فور سيزونز الشهير في المبنى في شفقه.

اشترى المهاجر الألماني العقار بمبلغ 375 مليون دولار وأنفق عشرات الملايين الأخرى على التحسينات. على مدى العقد التالي، نادرًا ما كان أي شيء آخر غير ممتلئ. بحلول عام 2013، كانت هذه شهادة بقيمة 1.6 مليار دولار على براعة روزين في انتزاع الثروات من المعالم الباهتة، فضلا عن مكانته في الطبقة العليا من شركات التطوير العقاري في نيويورك.

وهي تنتج الآن حوالي نصف الدخل الذي كانت تنتجه قبل الوباء فقط، وقد أدرجتها Moody’s Analytics الشهر الماضي في قائمة العقارات التي قد يكون من الصعب إعادة تمويلها. وأعادت شركة RFR تمويل دين بقيمة 400 مليون دولار مرتبط بالمبنى في ديسمبر/كانون الأول، لكنها لا تزال مدينة بمبلغ 750 مليون دولار على قرض قديم يرجع إلى عام 2013.

منذ عام 1991، اشترى روزن أكثر من 50 مبنى في جميع أنحاء مانهاتن – بما في ذلك نصف حصة في مبنى كرايسلر. لقد باع القليل منها على طول الطريق، كما قام بالتنويع من خلال شراء المباني في سياتل وتل أبيب وأماكن أخرى.

لكن المشتريات البراقة التي يقوم بها رجل يتمتع بحياة اجتماعية مبهجة بنفس القدر ربما بدأت الآن في اللحاق به.

إن المليارات التي اقترضها روزن لشراء مبنى سيجرام وغيره من العقارات إما ستستحق في العام المقبل أو قد استحقت بالفعل، في وقت أدت فيه أسعار الفائدة المرتفعة وواقع المكاتب في مرحلة ما بعد كوفيد إلى خفض تقييمات العقارات التجارية وجعل إعادة التمويل أكثر صعوبة. .

وقالت RFR إن مبنى Seagram “تم تأجيره بالكامل بإيجار من الدرجة الاستثمارية” وأن أرباح التشغيل من المقرر أن تتضاعف هذا العام.

ومع ذلك، يتم تكرار ضغوط مماثلة عبر محفظة RFR.

في عام 2018، قال روزن لصحيفة “فاينانشيال تايمز” إن قيمة محفظة “آر إف آر” ارتفعت إلى 14 مليار دولار. منذ ذلك الحين، لم يكن سوق العقارات العالمي لطيفًا.

لقد أُجبر بالفعل على الخروج من بعض ممتلكاته المميزة، بما في ذلك Lever House، ومشروع رفيع المستوى من مكتب إلى شقة في وسط مانهاتن.

في الأسبوع الماضي، كان عليه ديون بقيمة 470 مليون دولار مستحقة على 285 ماديسون، وهو مبنى مكون من 26 طابقا بالقرب من محطة غراند سنترال في نيويورك بقيمة 610 ملايين دولار عندما حصل على القروض في عام 2018. وفي عام 2022، بلغت قيمتها أقل من الدين بمقدار 60 مليون دولار. .

RFR ليس المطور الوحيد في نيويورك الذي يشعر بالألم الناجم عن الانكماش العقاري بعد كوفيد. مع ذلك، يتعين على المطور وشركائه أن يأخذوا في الاعتبار ديونا بقيمة 2.5 مليار دولار على الأقل إما تستحق في العام المقبل أو تجاوزت موعد استحقاقها بالفعل، حسبما يظهر تحليل لصحيفة “فاينانشيال تايمز” لبيانات القروض المتاحة للجمهور.

ووجد التحليل أن 16 قرضًا مرتبطة بأكثر من 20 عقارًا تمتلكها شركة RFR، بنفسها أو مع شركاء. بشكل جماعي، حققت هذه المباني ما يزيد قليلا عن 26 مليون دولار في العام الماضي بعد مدفوعات الفائدة، أي ما يقرب من ثلاثة أرباع أقل من 97 مليون دولار الذي كان متوقعا لها عندما حصلت شركة RFR وشركاؤها على الديون.

هناك اثني عشر قرضًا في حالة من الضيق، سواء تم الإبلاغ عنها من قبل خدمات الرهن العقاري على أنها معرضة لخطر التخلف عن السداد أو الجانحين أو لا تزال قائمة على الرغم من مرور تاريخ الاستحقاق.

أربعة من المباني لا تجلب ما يكفي من الإيجار لتغطية نفقات الرهن العقاري. هناك اثنان آخران إما فارغان أو على وشك أن يكونا: أحدهما عبارة عن مبنى مكاتب في بروكلين كانت مشغولة بالكامل من قبل WeWork قبل أن تفسخ شركة العمل المشترك المفلسة عقد إيجارها العام الماضي.

تشير الدعاوى القضائية وإيداعات الرهن العقاري إلى كومة متزايدة من الفواتير غير المدفوعة.

في وقت سابق من هذا الشهر، رفع مسؤول تنفيذي كبير سابق في شركة RFR Holding التابعة لشركة Rosen دعوى قضائية ضد Rosen وFuchs للحصول على 20 مليون دولار، زاعمًا أنهما فوتا موعدين نهائيين هذا العام بشأن المدفوعات المرتبطة بحزمة الخروج لعام 2019.

ويسعى أحد مشاريع بلاكستون بشكل منفصل إلى ملاحقة المطورين مقابل ما يقرب من 50 مليون دولار، وهو واحد من عدد من القروض المستحقة التي اشترتها مجموعة الأسهم الخاصة وشركاؤها من البنك الفاشل سيجنتشر.

كما تخلف RFR عن سداد أقساط الرهن العقاري وفاتورة ضريبة الأملاك التي يبلغ مجموعها ما يزيد قليلاً عن 9 ملايين دولار في 522 الجادة الخامسة. المبنى الذي يواجه حبس الرهن هو عقار للبيع بالتجزئة في ميامي اشترته مجموعة روزن في عام 2019 مقابل 20.5 مليون دولار.

قال كناكال من BK Real Estate Advisors: “آبي هو في قمة اللعبة من حيث ذكائه، لكن حتى الأشخاص الذين كانوا أذكياء في نفوذهم يتراجعون أمام أسعار الفائدة المرتفعة هذه ولا يتمكنون من إعادة التمويل”.

ومع معلمه الآخر في وسط مانهاتن، وهو مبنى كرايسلر، يواجه روزين تحديًا مميزًا. وتمتلك شركة RFR المبنى مع شركة Signa، المجموعة العقارية النمساوية المعسرة التي أسسها الملياردير السابق رينيه بينكو.

ويسعى مدير سيجنا الآن إلى بيع نصف ناطحة السحاب المكونة من 77 طابقًا والمكونة من طراز آرت ديكو لجمع الأموال. على الرغم من أن المبنى مؤجر بنسبة 90 في المائة، إلا أن المبنى يأتي مع إيجار أرضي باهظ الثمن، مما يحد من جاذبيته. يمكن لسعر البيع بسعر بخس أن يبلور تقييمًا منخفضًا – بالإضافة إلى ترك روزين مع شريك ليس من اختياره.

ورفضت شركة RFR التعليق على الدعاوى القضائية، لكنها قالت إن الغالبية العظمى من عقاراتها البالغ عددها حوالي 100 عقار “مستأجرة بشكل جيد وتعمل بشكل جيد”. وأضافت أن الشركة تعمل بنشاط على إعادة هيكلة ديون من يعانون من ضغوط على عقاراتها.

وقالت RFR: “لا يوجد أحد مستثمر في العقارات محصن ضد الضغوط الناجمة عن تقلب أسواق رأس المال أو الاتجاهات المتغيرة في العمل ونمط الحياة التي نشهدها حاليًا”. “نحن واثقون من قدرتنا على العمل من خلال هذه العقبات كما فعلنا في الماضي.”

استخدم روزن أيضًا الفواتير غير المدفوعة كتكتيك للتفاوض من قبل. في معركة حول فندق Gramercy المغلق حاليًا، توقفت RFR عن دفع عقد إيجارها في منتصف عام 2020، مدعيةً أن الوباء جعل العقار عديم القيمة.

ولكن مع اقتراب موعد استحقاق 929 مليار دولار من ديون الرهن العقاري التجاري في الولايات المتحدة هذا العام وفقًا لجمعية المصرفيين للرهن العقاري – حوالي 180 مليار دولار منها مرتبطة بممتلكات مكتبية – يراقب المستثمرون ليس فقط لمعرفة ما يحدث لروزن، ولكن أيضًا ما تنبئ به التحديات التي يواجهها. لبقية صناعة العقارات.

قال أحد المستثمرين في القروض العقارية المتعثرة: “أي صاحب مكتب يتعرض لضغوط كبيرة، لذا فالأمر ليس مسألة ما إذا كانت ستأتي آجال الاستحقاق، بل متى سيأتي”.

“لدى RFR الكثير من الأشياء البارزة التي تحتاج إلى إعادة تمويل في الوقت الحالي، ولكن هناك الكثير من المطورين في جميع أنحاء البلاد لديهم قروض سيتعين عليهم حلها.”