ستاروود كابيتال تحد من عمليات الاسترداد في صندوق عقاري متعثر بقيمة 10 مليارات دولار
افتح ملخص المحرر مجانًا
رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.
يعمل صندوق عقاري بقيمة 10 مليارات دولار تديره شركة ستاروود كابيتال التابعة لشركة باري ستيرنليخت، على الحد بشكل صارم من قدرة المستثمرين على الخروج من استثماراتهم، حيث يحافظ على السيولة ويتجنب البيع بأسعار بخسة للأصول في ما يعتقد أنها أسواق فقيرة.
أخبر الصندوق، المعروف باسم Sreit، المستثمرين يوم الخميس أنه يقيد عمليات الاسترداد بنسبة 0.33 في المائة من الأصول شهريا، وهو ما يمثل انخفاضا يزيد عن 80 في المائة في حقوق السيولة الخاصة بهم. منذ إنشائه في عام 2018، سمح الصندوق للمستثمرين باسترداد ما يصل إلى 2 في المائة من صافي أصوله شهريا، أو 5 في المائة كل ربع سنة. تشمل محفظة Sreit مباني سكنية في أريزونا ومراكز لوجستية في النرويج وقرضًا كبيرًا قدمته لشركة Blackstone للاستحواذ على مجموعة الفنادق والكازينو الأسترالية Crown Resorts.
وفي مواجهة طلبات الاسترداد المرتفعة وتضاؤل السيولة، قالت سريت إنها ستعمل بشكل متزايد على “استقبال” المستثمرين لأنها تعتقد أن بنك الاحتياطي الفيدرالي سيخفض أسعار الفائدة قريبًا، مما يوفر “سماء أكثر إشراقًا” يفضل فيها بيع العقارات.
ويأتي هذا التقييد وسط تدقيق متزايد في الوضع المالي لشركة Sreit في مواجهة طلبات الاسترداد الكبيرة من مستثمريها. في وقت سابق من هذا الشهر، نشرت صحيفة فايننشال تايمز بالتفصيل كيف سحبت شركة سريت أكثر من 1.3 مليار دولار من تسهيلاتها الائتمانية البالغة 1.55 مليار دولار ابتداء من عام 2023، حيث استخدمت الكثير من سيولتها المتاحة لدفع عمليات الاسترداد، مما تركها تعاني من نقص السيولة.
وقد أدى ذلك إلى زيادة خطر نفاد الأموال النقدية دون بيع الممتلكات بسعر بخس أو اقتراض المزيد من الأموال. أعلنت “سريت” آخر مرة عن وجود سيولة بقيمة 752 مليون دولار اعتبارًا من 30 أبريل، مقابل وتيرة استرداد ربع سنوية تبلغ حوالي 500 مليون دولار. لكن الصندوق كان من المقرر أن يستنفد ما يقرب من 200 مليون دولار من تلك الأموال النقدية في الأول من مايو لمواصلة سداد المبالغ المستردة، وفقًا لإيداعات الأوراق المالية المنشورة في 13 مايو.
وستعمل الحدود الجديدة على إبقاء عمليات الاسترداد ربع السنوية عند حوالي 100 مليون دولار، مما يحافظ على السيولة النقدية النادرة. منذ بداية عام 2023، استرد المستثمرون ما يقرب من 3 مليارات دولار من Sreit. في الربع الأول، طلب المستثمرون استرداد مبلغ 1.3 مليار دولار نقدا، لكنهم تلقوا نحو 38 في المائة فقط على أساس تناسبي.
وفي رسالة إلى المساهمين يوم الخميس، قالت سريت إنها قررت تقييد حقوق السيولة للمستثمرين بشكل كامل تقريبًا لأنها تعتقد أن أسواق العقارات ستتعافى قريبًا. ولم يستجب الصندوق لطلب التعليق الإضافي.
قال سريت في الرسالة: “[As] باعتبارنا وكيلًا لمساهمينا، لا يمكننا أن نوصي بأن نكون بائعًا نشطًا للأصول العقارية اليوم نظرًا لما نعتقد أنه سوق قريب من القاع مع أحجام معاملات محدودة، وإيماننا بأن أسواق العقارات سوف تتحسن.
وقالت سريت في الربع الأول إن عقاراتها حققت زيادة بنسبة 7 في المائة في الإيجارات، وهو ما وصفه بأنه “الأفضل في مجموعتنا التنافسية”. لكنها كشفت أيضًا أنها باعت أصولًا عقارية بقيمة 2.8 مليار دولار للوفاء باستردادات بقيم أقل بقليل من القيمة التي كانت تحملها في دفاترها.
وقالت ستاروود: “في المجمل، قمنا ببيع ما يقرب من 2.8 مليار دولار أمريكي من العقارات، بما في ذلك ما يقرب من 1.8 مليار دولار أمريكي من القروض متعددة الأسر والصناعية والعقارية بربح قدره 335 مليون دولار أمريكي. . . حدثت هذه المبيعات في حدود 2 في المائة من [fund’s] إجمالي قيمة الأصول.”
إن الرفع المالي المرتفع الذي تتمتع به ستاروود بنسبة 57 في المائة من إجمالي أصولها يعني أنه لكي تجمع 500 مليون دولار لتسديد مستحقات المستثمرين، سيتعين عليها بيع أكثر من مليار دولار من الأصول العقارية.
كان المستثمرون والمنظمون يدققون عن كثب بيانات الاسترداد من الأموال المستثمرة في الأسواق الخاصة، نظرا لأن الأصول الأساسية قد يكون من الصعب تقييمها. وقد أثار ذلك مخاوف بشأن ما إذا كان مدير الصندوق يمكنه توليد المبلغ بالكامل عند بيع الأصول.
