سندات الرهن العقاري التجارية الأوروبية الأعلى تصنيفًا تتكبد أولى خسائرها منذ أزمة الائتمان

افتح ملخص المحرر مجانًا

رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.

يبدو أن المستثمرين في العديد من سندات الرهن العقاري التجارية الأوروبية، التي تم بيعها في الأصل بتصنيفات ائتمانية عالية، سيتعرضون لخسائر، كما يقول المحللون، وهي المرة الأولى منذ الأزمة المالية العالمية التي يتعرض فيها المستوى الأكثر أمانًا من هذا الدين.

من بين أولئك الذين من المقرر أن يتعرضوا للخسائر، حاملو السندات الأقدم في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري التي قدمت في الأصل قرضًا لشركة أوكتري كابيتال مانجمنت لتمويل ثلاثة مراكز تسوق في المملكة المتحدة. ومن المتوقع أن يؤدي بيع العقارات الأساسية المتفق عليه مؤخرًا إلى رفع قيمة أقل من قيمة الدين المستحق.

وفي الوقت نفسه، توقعت وكالة التصنيف فيتش أن المستثمرين في الشريحة الأكثر أمانًا من صفقتين أخريين لأوراق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، بما في ذلك واحدة تم إعدادها لإقراض بروكفيلد، يواجهون أيضًا خسائر.

قالت إيلينا رينالدي، مديرة المحفظة في فريق الأوراق المالية المدعومة بالأصول في TwentyFour Asset Management: “بالتأكيد كمستثمر، لا تتوقع أن ترى خسائر على المستوى AAA، وهذا ليس عنوانًا جيدًا”.

أدى ارتفاع تكاليف الاقتراض على مدى العامين الماضيين إلى أسوأ تراجع في العقارات التجارية منذ الأزمة المالية العالمية عام 2008، مع انخفاض قيمة المكاتب والتجزئة والأصول الأخرى بنسبة تتراوح بين الثلث والخمس من ذروتها في عام 2022 في أوروبا.

إن مستويات الاقتراض الأكثر تحفظاً اليوم عما كانت عليه في الفترة التي سبقت عام 2008، كانت تعني أن علامات الضائقة كانت أبطأ في الظهور بين المستثمرين العقاريين هذه المرة. ومع ذلك، فإن أحدث التوقعات للخسائر تظهر أن الألم في أسواق العقارات يضرب الآن حتى الطبقة الأكثر حماية من الاستثمارات الائتمانية المدعومة بالعقارات.

تم تحويل القرض إلى ماونت ستريت – “شركة خدمة خاصة” تحاول تحقيق أقصى قدر من التعافي للمستثمرين – في عام 2020 بعد انتهاك التعهدات، وظل في حالة تخلف عن السداد منذ ذلك الحين.

أعلنت شركة Elizabeth Finance 2018 DAC، وهي أداة CMBS التي تم إعدادها لإصدار الديون، الأسبوع الماضي أن Mount Street قبلت عرضًا بقيمة 35 مليون جنيه إسترليني لمراكز التسوق في King’s Lynn وDunfermline وLoughborough، المعروفة باسم خصائص Maroon. وأضافت أن العرض سيحقق عائدات صافية تبلغ حوالي 31.5 مليون جنيه استرليني لمستثمري الديون.

إن حاملي السندات العليا مستحقون بمبلغ 33.6 مليون جنيه استرليني، وفقاً لبنك أوف أمريكا، وبالتالي بموجب هذا الاقتراح من المقرر أن يتكبدوا خسارة بنسبة 6.3 في المائة.

قال جيمس بانيستر، رئيس الخدمات الخاصة في ماونت ستريت: “المشكلة الأكبر كانت أسعار الفائدة، بكل بساطة”. “لم يعد هناك أموال متبقية لفعل أي شيء بالأصول، لذا كان علينا أن نكون صادقين مع المستثمرين ونقول: لا يمكننا فعل المزيد، الآن هو الوقت المناسب لنقل هذه الأصول”.

تم تصنيف الدين الأقدم الذي أصدرته شركة إليزابيث فاينانس، التي كانت تمتلك في الأصل قرضين قبل سداد أحدهما، بدرجة AAA من قبل S&P وMorningstar DBRS في عام 2018. وكان أوكتري، أحد أكبر مستثمري الديون المتعثرة في العالم، هو المقترض الأصلي.

في الأسبوع الماضي، خفضت DBRS تصنيفها الائتماني لهذه الأوراق المالية الممتازة إلى درجة غير المرغوب فيها للمرة الأولى. وفي يوم الأربعاء، فعلت وكالة ستاندرد آند بورز نفس الشيء.

في عام 2018، أعربت وكالة فيتش عن مخاوفها من أن هذه السندات لا تضمن التصنيف الائتماني AAA الممنوح لها من قبل الوكالات الأخرى بسبب المخاطر المرتبطة بجودة الأصول.

التجزئة في الشوارع غير الرئيسية في المملكة المتحدة “لا تمثل مخاطرة ائتمانية في المجال الأيسر. لقد كانت محتدمة لفترة طويلة و [coronavirus] وقال إيوان جاتفيلد، رئيس أسواق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في أوروبا والشرق الأوسط وأفريقيا في فيتش: “من الواضح أن الوباء كان بمثابة قوة هائلة إضافية ضربت القطاع وكان قاسياً إلى حد ما مع هذه الأنواع من الأصول”.

بعد إعلان إليزابيث فاينانس الأسبوع الماضي، توقعت فيتش أنه قد يتبعه خسائر لحاملي السندات من الدرجة الأولى في اثنين آخرين من سندات CMBS الأوروبية: Haus DAC وRiver Green Finance 2020 DAC.

وقالت إن حاملي الديون الأقدم من Haus CMBS، المدعومة بـ 6281 وحدة سكنية متعددة الأسر عبر 92 موقعًا في ألمانيا، معرضون أيضًا للخطر بسبب انخفاض قيم العقارات نتيجة لارتفاع معدلات الشواغر.

Brookfield Property Group هي المقترض الرئيسي من Haus CMBS. ورفض بروكفيلد التعليق.

في آذار (مارس) من العام الماضي، خفضت وكالة موديز تصنيف جميع الديون الصادرة عن شركة Haus DAC، بما في ذلك أكثر من 200 مليون يورو من سندات الدرجة الأولى، قائلة إن العقارات لديها معدل إشغال متوسط ​​يبلغ نحو 58 في المائة وتواجه تأخيرات كبيرة في عمليات التجديد المخطط لها.

“بدون تحول سريع في الأداء التشغيلي، بما في ذلك أ [capital expenditure] وكتب محللو فيتش: “برنامج غارق في التأخير وتجاوز التكاليف، نعتقد أن جميع فئات الأوراق النقدية ستتكبد خسائر”. وأضافت أنه بدون مدفوعات إضافية من بروكفيلد، فإن تأمين السكن في هاوس “سينتج صافي دخل تشغيلي سلبي”.

كانت CMBS الأخرى، River Green Finance 2020 DAC، أول CMBS تركز على الاستدامة في أوروبا ويتم تأمينها من خلال حرم جامعي في باريس الخارجية مؤجر في الغالب للمستأجر المتعثر Atos.

في العام الماضي، خفضت وكالة موديز تصنيف جميع سندات شركة River Green وزادت الخسارة المتوقعة على القرض الأساسي بعد عدم سداده عند استحقاقه. ولديها حاليا 98 مليون يورو من السندات المستحقة من الدرجة الأولى.