يكاد يكون من المستحيل بيع مباني المكاتب الكبيرة في لندن

افتح ملخص المحرر مجانًا

رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.

ثبت أنه من المستحيل تقريباً بيع مباني المكاتب الكبيرة في لندن، حيث أن أسعار الفائدة المرتفعة وأعصاب المستثمرين بشأن العمل المختلط تحبط الجهود المبذولة لبدء إبرام الصفقات.

تم بيع عدد قليل فقط من مباني المكاتب في جميع أنحاء لندن بأكثر من 100 مليون جنيه استرليني في النصف الأول من العام، وفقا لمجموعة البيانات العقارية كوستار. لم تشهد مدينة لندن أي مبيعات بهذا الحجم، وهو تناقض حاد عندما تجاوزت أكبر الصفقات في تلك السوق ذات يوم مليار جنيه استرليني.

تعد GPE وDerwent من بين العديد من مالكي المكاتب الرئيسيين الذين حاولوا بيع مباني أكثر تكلفة، لكن معظم هذه المحاولات باءت بالفشل أو تم إلغاؤها بهدوء بعد أن انخفضت الأسعار المحتملة إلى أقل من التوقعات.

أدى الارتفاع الحاد في أسعار الفائدة في العامين الماضيين إلى إعادة تسعير حادة عبر العقارات التجارية، ولكن بشكل خاص بالنسبة للمباني المكتبية، حيث يواجه المستثمرون أيضًا حالة من عدم اليقين بشأن قوة الطلب من الشركات بعد أن أصبح العمل الهجين شائعًا في أعقاب الوباء.

من المحتمل أن يضطر المستثمرون الذين اشتروا مكاتب في وسط لندن منذ عام 2014 إلى تحمل خسارة للبيع اليوم، وفقًا لمؤشر MSCI. بالأسعار الحالية، فإن 64 في المائة من مكاتب لندن ستبيع بأقل مما تم شراؤها به، حسبما يظهر مؤشر MSCI.

في بداية هذا العام، توقع وكلاء العقارات أن ترتفع المبيعات، مدفوعة بموجة من المواعيد النهائية لإعادة التمويل.

ومع ذلك، كان هناك عدد قليل نسبيا من هذه المعاملات بسبب انخفاض مستويات الرفع المالي الإجمالية مقارنة بالانكماش العقاري في عام 2009، واستقرار أسعار الفائدة، وإن كان عند مستويات أعلى، والمرونة من جانب المقرضين.

لكن أصحاب المكاتب الذين يتطلعون الآن إلى إنعاش السوق من أجل معاملات أكبر من موقع قوة يكافحون من أجل القيام بذلك. تظهر القوائم الأخيرة أن الملاك ما زالوا يختبرون الأسعار واهتمام المشتري.

قال جوليان ساندباخ، رئيس أسواق المكاتب بوسط لندن في المجموعة الاستشارية العقارية جيه إل إل: “يعلم المالكون أن السيولة في حجم كبير يزيد عن 150 مليون جنيه إسترليني هي في الواقع صعبة للغاية. ستكون هناك مجموعة كبيرة من الأشياء غير المناسبة لظروف السوق الحالية.”

وقالت شركة الوساطة إنه تم تداول 2.5 مليار جنيه إسترليني فقط من المكاتب في وسط لندن هذا العام، بانخفاض 28 في المائة عن السوق الراكدة بالفعل في العام الماضي.

وقام مالك مكتب ديروينت، الذي يحمل مؤشر FTSE 250، بتسويق 90 شارع ويتفيلد مقابل نحو 120 مليون جنيه استرليني، في حين حاولت منافسته جي بي إي بيع 1 نيومان ستريت مقابل أكثر من 200 مليون جنيه استرليني. تلقى كلا المبنيين عطاءات كانت أقل من توقعات المالك، وتم تعليق المبيعات، وفقًا لأشخاص مطلعين على الصفقات.

“هناك القليل من الأدلة اليوم على البيع القسري. قال توبي كورتولد، الرئيس التنفيذي لشركة GPE، التي قامت مؤخراً بجمع أموال حربية بقيمة 350 مليون جنيه إسترليني لفرص الشراء: “هناك أدلة متزايدة على البيع المحفز”.

تقوم كل من Derwent وGPE بشكل روتيني ببيع العقارات القائمة لتمويل عمليات الاستحواذ والتطورات الجديدة. ورفضت الشركات التعليق على المعاملات المحددة.

كما تم إلغاء صفقات بأسعار مخفضة لبناء مبنيين أكبر، 20 أولد بيلي في المدينة و5 تشرشل بليس في كناري وارف، في الأشهر الأخيرة.

كما عززت التوقعات بأن بنك إنجلترا سيبدأ في خفض أسعار الفائدة في الصيف تصميم بعض البائعين على عدم التخلي عن المباني بأي ثمن.

قال ريتشارد جارسايد، رئيس وسط لندن في سافيلز: أعتقد أن عزيمة البائعين بدأت تقوى بعض الشيء لأننا على الأرجح قد تجاوزنا الأسوأ.

وفي الوقت نفسه، لا تزال تكلفة الديون المرتفعة تجعل من الصعب على معظم المشترين العثور على صفقات قابلة للاستمرار من الناحية المالية. العديد من المشترين النشطين في السوق الحالي هم عائلات ثرية للغاية يشترون عادة بدين قليل، ولكن هناك حد لحجم المبنى الذي يمكنهم ابتلاعه.

في حين أن التوقعات بأن سيلاً من المبيعات المتعثرة سوف يضرب السوق ثبت أنها في غير محلها، إلا أن هناك بعض التوقعات.

تم وضع Herbal House في كليركينويل، الذي كان ذات يوم مطبوعات صحيفة ديلي ميرور، في أيدي الحراس الذين وافقوا على البيع في الأسابيع الأخيرة مقابل 105 ملايين جنيه إسترليني، وهو أعلى بقليل من الديون المضمونة ضد المبنى البالغة 102 مليون جنيه إسترليني. تم أيضًا وضع مبنى 51 Eastcheap، وهو مبنى في المدينة مؤجر لشركة WeWork وكان مملوكًا في السابق للذراع الاستثماري لمجموعة العمل المشترك، في المبنى بعد تعيين الحراس القضائيين في أواخر مارس.