هل ستعزز عملية تطوير الأراضي خطط حزب العمال لبناء المنازل؟

افتح ملخص المحرر مجانًا

رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.

من المتوقع أن تقدم حكومة السير كير ستارمر يوم الأربعاء المزيد من التفاصيل حول خطتها لرفع المعروض السنوي من المنازل الجديدة في إنجلترا إلى أكثر من 300 ألف بحلول نهاية هذا البرلمان – وهو مستوى بناء المنازل الذي لم نشهده آخر مرة منذ 50 عامًا.

إن الجزء الرئيسي من الخطة، والذي سيتم تحديده في خطاب الملك، هو “الاستحواذ على قيمة الأرض” الذي ساعد في تمكين مدن جديدة واسعة النطاق في فترة ما بعد الحرب.

إن التدخل لخفض أسعار الأراضي وتوفير المزيد من الأموال للإسكان والبنية التحتية ذات الأسعار المعقولة يمكن أن يصبح أحد العناصر الأكثر إثارة للجدل في حملة حزب العمال لإصلاح نظام التخطيط.

ما هو التقاط قيمة الأرض؟

إن قرارات المجالس بمنح إذن التخطيط للتطوير على الأرض تزيد من قيمة تلك الأرض بشكل كبير.

وجد تقرير أعده توماس أوبري لمركز أبحاث السياسة التقدمية في عام 2018 أن أذونات التخطيط زادت في المتوسط ​​قيمة الأراضي الزراعية من 22.520 جنيهًا إسترلينيًا إلى 6.2 مليون جنيه إسترليني للهكتار في الفترة 2016-2017 في جميع أنحاء إنجلترا – بزيادة تزيد عن 275 جنيهًا إسترلينيًا مرات.

تم تصميم عملية الاستيلاء على قيمة الأراضي (LVC) بحيث لا تؤدي الزيادة في القيمة إلى إثراء ملاك الأراضي فحسب، بل يتم إنفاقها على المنافع العامة مثل الإسكان الاجتماعي والمدارس وعيادات الأطباء اللازمة لدعم التنمية.

في الوقت الحاضر، هناك سياستان رئيسيتان لإنفاذ حجم الاستهلاك المنخفض. اتفاقيات القسم 106 بين المطورين والسلطات المحلية تجعل شركات البناء تساهم في تكلفة البنية التحتية.

بشكل منفصل، ضريبة البنية التحتية المجتمعية هي رسوم ذات سعر ثابت يدفعها المطورون لكل متر مربع من المساكن الجديدة لدعم إنشاء البنية التحتية.

ما هي أصول سياسة تحصيل قيمة الأراضي؟

كثيرا ما يستشهد خبراء التخطيط ببرنامج المدن الجديدة في الخمسينيات كمثال على “استيلاء” الدولة على ارتفاع قيمة الأراضي من خلال مشاريع التطوير الجديدة مثل ميلتون كينز، والتي تم تمويلها بسندات مدعومة من الحكومة.

لكن كلا من حزب العمال والمحافظين يتلاعبان منذ عام 2016 بسياسات رأس المال المنخفض.

في بيانهم الانتخابي لعام 2017، وعد المحافظون بالعمل “مع شركات بناء المنازل في القطاعين العام والخاص للاستفادة من الزيادة في قيمة الأراضي التي تم إنشاؤها عندما يقومون بالبناء لإعادة الاستثمار في البنية التحتية المحلية”.

وبعد عام واحد، دعت مراجعة لبناء المنازل أجراها الوزير المحافظ السابق السير أوليفر ليتوين إلى سياسة الاستيلاء على قيمة الأرض.

رفضت الحكومة توصيات ليتوين بضرورة تمكين المجالس من الإصرار على مستويات الإسكان الاجتماعي التي من شأنها في الواقع أن تضع سقفًا لقيمة الأراضي المخصصة للتطورات الكبيرة “حوالي 10 أضعاف قيمتها الاستخدامية الحالية”.

وقال إن هذا من شأنه أن يستحوذ على المزيد من الزيادة في الاستثمار في المنافع العامة، مثل الإسكان الاجتماعي. ويستكشف حزب العمال الآن كيفية تنفيذ نسخة من مقترحات ليتوين، وفقًا لمسؤولي وايتهول.

ما هو تخطيط العمل أيضًا؟

فيما يتعلق بالتطورات الكبيرة، سيمنح حزب العمال صلاحيات جديدة للهيئات العامة مثل هومز إنجلاند أو شركات التنمية المحلية أو المجالس لاستخدام أوامر الشراء الإجبارية (CPOs) من أجل الحصول على الأراضي دون تصريح من وزير في الحكومة.

وقال وزير الإسكان ماثيو بينيكوك الشهر الماضي إن هذه السلطات الجديدة لن تستخدم “إلا في حالات محدودة حيث تكون التنمية مطلوبة في منطقة ما، لكن أصحاب الأراضي الأفراد يرفضون بيع الأراضي بسعر عادل”.

أصدرت حكومة المحافظين الأخيرة تشريعًا يسمح للمجالس بشراء الأراضي من خلال CPO للإسكان الاجتماعي أو البنية التحتية التعليمية أو الصحية دون دفع “قيمة الأمل” – وهي قيمة متزايدة تعتمد على آفاق التنمية المستقبلية.

ولكن بموجب قانون التسوية والتجديد لعام 2023، لا تستطيع تلك السلطات القيام بذلك إلا إذا حصلت على إذن صريح من سكرتير المجتمعات.

سوف يستخدم حزب العمال التشريعات الأولية لتفويض القدرة على استخدام CPO دون قيمة الأمل إلى السلطات العامة، حيث لن تكون هناك حاجة إلى تصريح من الأعلى.

إلى أي مدى يمكن أن تكون الفوائد؟

يقول الخبراء إن التنبؤ بعواقب سياسة جديدة لكميات الاستهلاك المنخفض أمر صعب لأنه قد يعني تخصيص مساحة أقل من الأراضي للتنمية.

ويقدر أوبري، وهو الآن زميل زائر في كلية لندن للاقتصاد، أن هذه السياسة، استنادا إلى بيانات 2016-2017، يمكن أن تولد 10.7 مليار جنيه إسترليني إضافية سنويا للمساعدة في تمويل البنية التحتية والإسكان بأسعار معقولة.

وقال: “إنها ليست حلاً سحرياً في حد ذاتها، ولكنها قد تكون تحويلية للغاية”.

وقال توني كروك، الأستاذ الفخري للتخطيط الحضري والإقليمي في جامعة شيفيلد، إن بحثه يقدر أن استخلاص “قيمة الأمل” من صفقات الأراضي من شأنه أن يستحوذ على “نحو 30 في المائة” من قيمة الاستثمار التي كان من الممكن أن تذهب مباشرة إلى مالك الأرض.

ويعتقد البعض أن الإمكانات مبالغ فيها. وقال تشارلز دوجديل، الشريك في شركة نايت فرانك للاستشارات العقارية، إن التكلفة المرتفعة للبنية التحتية الأساسية بما في ذلك المجاري واتصالات الطرق تعني أنه لن يكون هناك “قدر من الذهب” ذو قيمة إضافية لتمويل البنية التحتية الإضافية.

ومع ذلك، فإن تاريخ هذه السياسة في فترة ما بعد الحرب قد ألهم الثقة في الآخرين. قال كلايف بيتس، رئيس لجنة الإسكان بمجلس العموم من حزب العمال في البرلمان الأخير، إن المدن الجديدة في الخمسينيات لم تكن لتُبنى أبدًا لو ذهبت الزيادة في قيمة الأراضي إلى ملاك الأراضي.

وقال: “إذا ذهبت الحكومة الجديدة إلى عدة بلدات جديدة أو امتدادات للبلدات القائمة، فعليها استخدام الاستيلاء على قيمة الأرض”.