لماذا يعاني سوق العقارات في لندن من الركود؟

عندما كنت أنا وزوجتي نقرر المكان الذي سنبني فيه منزلنا طويل الأمد، قمنا بقلب عملة معدنية. أيها الرؤساء، سنبقى في لندن. لقد انتقلنا إلى المدينة للدراسة في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين. إنه المكان الذي التقينا فيه لأول مرة وبدأت مسيرتي المهنية. ذيول وكنا ننتقل إلى الجنوب الغربي.

ظهرت العملة في الرؤوس. لكن في لحظة الانقلاب، أدرك كلانا أننا نفضل فكرة الابتعاد. الحمام هو المكان الذي انتهينا فيه.

في ذلك الوقت خطر لي شيئين: أولاً، كنا نتبع اتجاهاً مألوفاً؛ واحد، منذ الحرب العالمية الثانية، شهد باستمرار مغادرة عدد من البريطانيين للندن أكثر من انتقالهم إليها؛ والثاني: بما أن أسعار المساكن ارتفعت بسرعة أكبر في لندن مقارنة بأي مكان آخر، فقد ألزمنا أنفسنا فعلياً “بالخط البطيء” في سوق العقارات ذات السرعتين في المملكة المتحدة. في جميع الاحتمالات، لن نتمكن أبدًا من شراء أنفسنا مرة أخرى في المدينة.

أو هكذا كنا نظن. لأنه، بعد مرور 15 عامًا، وبينما لا تزال العاصمة تضم أغلى المنازل في البلاد، فإن هذا يخفي شيئًا نادرًا ما تقرأ عنه: ظل سوق العقارات في لندن في حالة ركود لسنوات.

في العقد الماضي، ارتفعت أسعار المنازل في لندن بنسبة 13 في المائة فقط – وهو ما يعادل انخفاضا بنسبة 16 في المائة بالقيمة الحقيقية. بالنسبة لمتوسط ​​سعر المنزل في المدينة، يمكنك شراء 2.4 منزل في الشمال الغربي. في عام 2016، كانت ستشتري لك 3.4 منزلًا.

والمفارقة هي أن الطلب على المنازل في لندن لم يكن أعلى من أي وقت مضى. وبعد التغلب على الركود الناجم عن كوفيد، وصل عدد سكان المدينة إلى مستوى قياسي في عام 2023، حيث بلغ 8.95 مليون نسمة. وبالنظر إلى أن مكتب الإحصاءات الوطنية قد زاد مؤخرا تقديراته لصافي الهجرة في المملكة المتحدة لمدة 12 شهرا حتى يونيو من ذلك العام – وأن لندن تجتذب دائما نسبة كبيرة من المهاجرين الدوليين – هناك فرصة جيدة أن يصل عدد سكانها إلى مستوى قياسي آخر قبل ستة أشهر. وفي حين أن هذا ساعد في رفع الإيجارات إلى مستويات قياسية، إلا أنه لم يمس سوق المبيعات إلا بالكاد.

فكيف حدث هذا؟

عادة، تأخذ لندن زمام المبادرة خلال المراحل الأولى من دورة سوق الإسكان. يبدأ النمو في المركز قبل أن ينتشر عبر لندن، وإذا استمرت الدورة لفترة كافية، فقد يصل إلى مكان ما مثل كيلمارنوك. خلال المراحل الأولى من الدورة، يقوم أصحاب المنازل الأصغر سنا في لندن ببناء أسهم في منازل أصغر قبل التداول في مواقع أكثر بأسعار معقولة في أماكن أبعد – مما يساعد بدوره على نشر دورة السوق.

حدث هذا بعد الأزمة المالية، حيث تدفق المستثمرون الدوليون بحثًا عن صفقة في بلجرافيا وكنسينغتون وتشيلسي. وامتدت زيادات الأسعار إلى الخارج، أولاً إلى الجنوب الشرقي، ثم إلى أجزاء كبيرة من بقية البلاد.

لكن السنوات الثماني الماضية شهدت ركودا في أسعار المنازل في لندن، متأثرة بالانخفاضات في المناطق المركزية الفاخرة.

من الممكن أن يكون الركود الأخير، خاصة في الأجزاء الخارجية من المدينة ذات الأسعار المعقولة، مرتبطا بشكل واضح بارتفاع أسعار الفائدة: فالأسعار المرتفعة في لندن تجعل السوق أكثر اعتمادا على القروض العقارية ذات نسبة القرض إلى الدخل المرتفعة، ويتعين على الملاك أن يتحملوا الكثير. انخفاض عائدات الإيجار مقارنة ببقية البلاد. وبدون تصحيح الأسعار، سينتهي بنا الأمر إلى مواجهة حيث لا يستطيع سوى عدد قليل من الناس الشراء أو يرغبون في الشراء بينما يحتاج عدد أقل من الناس إلى البيع.

إن الركود الأطول أمدا أكثر تعقيدا، ولكن بدايته تقدم بعض الأدلة. أولا، أدى إصلاح رسوم الدمغة في ديسمبر 2014 إلى جعل شراء العقارات ذات القيمة الأعلى أكثر تكلفة بكثير.

أدى هذا إلى بدء التباطؤ في وسط لندن، ولكن سرعان ما تمت إضافته من خلال تطبيق المعدل الإضافي الأعلى على ضريبة المساكن الإضافية في مارس 2016 إلى جانب تنظيم أكثر صرامة بشأن القروض العقارية للشراء للتأجير والإزالة التدريجية لتخفيف الفائدة على الدفع بمعدلات أعلى. الملاك من عام 2017.

وقد أدى كل ذلك إلى تقليل جاذبية شراء العقارات الاستثمارية، لا سيما في الأسواق ذات عوائد الإيجار المنخفضة للغاية حيث تميل الأولوية إلى زيادة رأس المال طالما أن الإيجار يغطي التكاليف.

ولكن ليس أصحاب العقارات فقط هم الذين تأثروا ببيئة الإقراض الأكثر صرامة. وكان المشترون لأول مرة في لندن هم الأكثر تضرراً من تطبيق اختبار الضغط على الرهن العقاري وحد التدفق على الإقراض الذي يتجاوز 4.5 أضعاف الدخل. لقد اجتمعت هذه الأمور لتخلق موقفًا لا يمكنك فيه الشراء إلا إذا كان لديك وديعة ضخمة – 144.500 جنيه إسترليني في المتوسط، وفقًا لـ UK Finance.

لذا، على عكس بقية البلاد، حيث تعافت أعداد المشترين لأول مرة بالفعل إلى مستويات ما قبل الأزمة المالية، فقد انخفضت في لندن في عام 2014 ولم تتمكن حتى من الوصول إلى ذروتها السابقة خلال الطفرة الصغيرة بعد الوباء . ومن المحتم، نظراً لارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري، أن انخفضت الأرقام أكثر منذ ذلك الحين.

في حين أن فترة عدم نمو أسعار المساكن أو انخفاضها مع تعويض الدخل قد تبدو وكأنها الحل المثالي للقدرة على تحمل التكاليف، فحتى هذا ليس خاليًا من التكلفة. وقد ساهمت الزيادة الأخيرة في الهجرة الدولية وانخفاض أعداد المشترين لأول مرة في ارتفاع الإيجارات بشكل قياسي في لندن. وفي الوقت نفسه، فإن أولئك الذين تمكنوا من شراء منزلهم الأول سيجدون صعوبة أكبر في تكوين رأس المال، وقد يجدون أنفسهم محاصرين في منازل صغيرة جدًا، حيث يواجه البعض التحدي الإضافي المتمثل في التعامل مع أزمة الكسوة أو يجدون صعوبة في البيع. منزل ملكيتهم المشتركة.

ويشكل انخفاض مستويات المعاملات مصدر قلق أكبر، لأنه يمكن أن يؤدي إلى الاستخدام غير الفعال للمخزون من المساكن، والحد من حركة العمالة وانخفاض الضرائب التي تتحملها الحكومة. كما أن له تأثيرًا على عدد المنازل الجديدة التي يتم بناؤها، نظرًا لأن الكثير منها تم استهدافه إما للمستثمرين الذين يشترون للتأجير أو المشترين لأول مرة عبر Help to Buy.

وحتى ظهور نوع جديد من المشترين، وهم الملاك المؤسسيون للبناء بغرض الإيجار، لم يتمكن من تجنب الانخفاض في تسليم المساكن. أظهرت بيانات الأسبوع الماضي الصادرة عن الحكومة أن لندن أضافت 32.162 منزلًا فقط إلى مخزونها من المساكن في 2023-2024، وهو أدنى مستوى منذ 2014-2015.

حتى الآن، تبدو محاولات إزالة الزومبي عن سوق لندن عاجزة. قد تساعد منتجات الرهن العقاري طويلة الأجل وتلك ذات مضاعفات الدخل الأعلى البعض على الهامش، لكن عرضها سيكون مقيدًا وستكون مناسبة لعدد أقل. كما خفت حدة حرب الأسعار بين المقرضين أيضاً، مع عودة أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى ما يزيد عن 4 في المائة مرة أخرى.

والسؤال المطروح على صناع السياسات هو كيف يمكنهم تعزيز النشاط دون تضخيم أسعار المنازل – فرض الضرائب على منازل الناس قد ينجح من الناحية النظرية، لكن التداعيات السياسية لن تكون جيدة، وتمويل عدد المنازل الجديدة المطلوبة يمثل تحديا صعبا سيتطلب المزيد من المال. وسيتعين علينا الانتظار لفترة أطول لمعرفة من سيحصل على أي منها نظرًا للتأخير في مراجعة الإنفاق.

إن الابتعاد عن العاصمة يأتي مع الكثير من التنازلات. إن تعلم مراقبة الوقت الذي تقضي فيه أمسية في لندن حتى لا يفوتك القطار الأخير كان مهارة كان علي أن أتعلمها مبكرًا. ولكن، على الأقل بالنسبة لي، فإن فوائد العيش في الجنوب الغربي تفوق تلك الموجودة في لندن. لقد اختارت العملة خطأً وقد حصلنا عليها بشكل صحيح. حتى البيانات بدأت تتفق مع ذلك.

نيل هدسون هو محلل سوق الإسكان ومؤسس شركة BuildPlace الاستشارية