ارتفاع التكاليف يضغط على هوامش أصحاب العقارات

افتح ملخص المحرر مجانًا

رولا خلف، محررة الفايننشال تايمز، تختار قصصها المفضلة في هذه النشرة الأسبوعية.

ويذهب الآن ما يقرب من نصف دخل أصحاب العقارات لتغطية تكاليف إدارة منزل مستأجر، مما يسلط الضوء على العبء المتزايد لفواتير فوائد الرهن العقاري وغيرها من النفقات في القطاع الخاص المستأجر.

نشرت هيئة الإيرادات والجمارك البريطانية يوم الجمعة بيانات عن أصحاب العقارات الأفراد – على عكس أولئك الموجودين في هيكل شركة محدودة – تظهر أرقامًا عن دخل العقارات وتكاليفها للفترة 2022-2023، وهي أحدث سنة ضريبية متاحة.

وجد تحليل البيانات الذي أجراه وكيل العقارات هامبتونز أن التكاليف بالنسبة لأصحاب العقارات الخاصة وصلت إلى 48 في المائة من إجمالي الدخل، مرتفعة من 45 في المائة في الفترة 2020-2021 – حتى مع ارتفاع الإيجارات.

وقالت أنيشا بيفريدج، رئيسة قسم الأبحاث في هامبتونز: “تكشف الأرقام الصادرة اليوم عن ضغوط التكلفة المتزايدة التي واجهها أصحاب العقارات. . . ولم يكن نمو الإيجارات المكون من رقمين في العام الماضي كافياً لتعويض مزيج من تصاعد معدلات الرهن العقاري والضغوط التضخمية الأوسع نطاقاً، والتي قلصت هوامش الربح.

وكان المحرك الأكبر لهذه الزيادات في التكاليف هو القفزة بنسبة 29 في المائة في تكلفة “الإيجارات والأسعار والتأمين”. تشمل هذه النفقات إيجارات الأرض أو رسوم الخدمة على الشقة المستأجرة للمالك، وضريبة المجلس، والتأمين على المباني والمحتويات. عادةً ما يتم تمرير بعض هذه الزيادات إلى المستأجرين، ولكن نادرًا ما يتم نقلها كلها.

وارتفعت تكاليف التمويل بنسبة 11 في المائة على أساس سنوي لتصل إلى 30 في المائة من جميع التكاليف، مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري في أعقاب ميزانية ليز تروس “المصغرة” لشهر سبتمبر/أيلول 2022.

بالإشارة إلى الانخفاض بنسبة 0.7 في المائة في عدد أصحاب العقارات الذين يعلنون عن دخل الإيجار في إقراراتهم الضريبية – أي ما يعادل 16 ألف مالك – قال هامبتونز إن هذا من غير المرجح أن يشير إلى نزوح كبير من القطاع. وقالت إن البعض قد باعوا، لكن آخرين سيحولون ملكيتهم إلى هيكل شركة محدودة لأسباب ضريبية، بينما سيدفع آخرون رهنهم العقاري للتخفيف من ارتفاع تكاليف الضرائب.

وقال بيفريدج: “على الرغم من التحديات المالية، فإن أصحاب العقارات لا يستسلمون. وبدلا من ذلك، فإنهم يتأقلمون مع الوضع”.

ومع ذلك، حذر المحاسبون UHY Hacker Young من أن هناك انخفاضًا حادًا في عدد صغار الملاك. انخفض عدد الأفراد الذين أعلنوا أن دخل الإيجار أقل من 10000 جنيه إسترليني سنويًا بمقدار 70000 في العام الماضي، من 1.54 مليون في 2021-2022 إلى 1.47 مليون في 2022-2023.

ولاحظت زيادة الضغوط المالية والتنظيمية على أصحاب العقارات على مدى السنوات الثماني الماضية، مع قيام الحكومة بفرض رسوم دمغة إضافية بنسبة ثلاث نقاط مئوية على الشراء للتأجير والمنازل الثانية، وسحب قدرة الملاك الذين يدفعون بمعدلات أعلى على تعويض فوائد الرهن العقاري التكاليف مقابل إيرادات الإيجار عند حساب الضريبة. كما تم تخفيض الإعفاء الضريبي لأصحاب العقارات الذين يبيعون العقارات خلال العامين الماضيين.

وقالت نيلا شوهان، الشريكة في شركة UHY Hacker Young: “يجد العديد من أصحاب العقارات الصغار الذين يمتلكون عقارًا واحدًا أو عقارين فقط أن الدخل ببساطة لم يعد يستحق العمل بعد الآن”.

كما حذرت من المخاوف من أن تقوم مستشارة حزب العمال راشيل ريفز بزيادة ضريبة أرباح رأس المال. “إن زيادة ضريبة أرباح رأس المال في الميزانية لن تؤدي إلا إلى تسريع انسحاب أصحاب العقارات من الشراء للسماح بالسوق. انخفاض عدد الملاك يمكن أن يؤدي إلى ارتفاع الإيجارات.

في حين قللت هامبتونز من أهمية بيانات 2023 كدليل على الخروج الجماعي من القطاع، تشير الأرقام الأحدث في عام 2024 من شركة الاستشارات TwentyCi والوكيل العقاري سافيلز إلى أن عمليات البيع ربما زادت وتيرتها في وقت لاحق.

في مجال إيجارات العطلات المفروشة، أعلن عدد قياسي من الملاك يبلغ 130.000 عن دخلهم من العقارات المؤجرة. مع ذلك، انخفض إجمالي دخلهم بنسبة 21 في المائة عن العام السابق، مع تلاشي طفرة “الإجازات المحلية” في عصر كوفيد وعودة العطلات في الخارج.